張江高科物業承租方蹊蹺“換人”租金低于市場價

每經編輯｜每經記者 王霞 發自上海    

每經記者 王霞 發自上海

今年4月19日，張江高科（600895，收盤價6.47元）發布關于全資子公司——上海張江集成電路產業區開發有限公司 （以下簡稱集電公司）與上海張江（集團）有限公司（以下簡稱張江集團）簽署《房屋租賃合同》暨關聯交易的公告，標的為上海浦東張東路1158號3號樓（張江集電港4期東塊3號樓）。

蹊蹺的是，《每日經濟新聞》記者日前在上述公告中的上海浦東張東路1158號3號樓調查時發現，實際辦公單位并非公告中顯示的承租人張江集團，而是張江高科技園區管理委員會（以下簡稱管委會）。記者進一步調查發現，公告顯示相關租賃合同是今年4月份簽訂的，但是在去年10月份,管委會就已經入駐并辦公。此外，記者對比集電港租售中心的租價與公告的租金水平，發現此次出租的房租價格低于周邊同類物業。

對此，記者從前天（7月14日）開始通過多種途徑采訪張江高科，其中董事長陳干錦電話無人接聽；公司董秘朱攀則表示自己在休假不接受記者采訪，記者隨后將采訪要點短信發送給朱攀，此后也沒有回應。記者最后聯系到張江高科證券代表，并通過電子郵件發送了采訪提綱，截至發稿時仍未得到任何回復。

實際使用人和出租公告不符/

今年4月19日，張江高科公告，根據合同約定，集電公司同意向張江集團出租位于上海張江高科技園區開發園區張東路1158號3號樓第1至9層及地下一層的部分區域的房屋及其設施。

同時，集電公司受張江集團委托，按張江集團要求將標的房屋進行裝修，裝修費用由張江集團承擔。由于張江集團為公司控股股東,因而該事項構成關聯交易。

從具體的租賃信息來看，租賃面積約為17296平方米。并且在董事會決議公告中，張江高科明確表示，“張江集團只可將租賃房屋用于日常辦公用途，不得作為其他用途使用。但是記者調查發現，出租物業的實際使用人并非承租方張江集團，而是管委會。

中國高新技術開發區研究所上海分所所長肖元真告訴記者，管委會的性質是機關，但是張江集團的性質是企業。“張江集團很多資源都是上市公司的，上市公司和母公司是資源共享”。

資料顯示，截至2012年底，張江集團總資產規模規模471億元，直接投資企業128家，其中包括于1996年上市的張江高科。

值得注意的是，張江高科前任董事長丁磊在擔任張江集團黨委書記、總經理時也兼任管委會黨組副書記、常務副主任。

記者來到公告披露的地址張東路1158號3號樓，發現這里實際辦公的正是管委會，其中包括公安出入境受理、稅務、人才、工商等各種審批行政工作。

對于張江集團是否對辦公樓進行了轉租、究竟與管委會有何種協議等具體細節，卻無從得知。記者此前多次撥打張江集團黨委書記、總經理陳干錦的電話，卻無人接聽。

有接近張江高科的消息人士人士向《每日經濟新聞》記者透露，之所以張江集團會與上市公司有該關聯交易，是管委會為了規避有關規定。“因此以張江集團的名義為簽約方，與張江高科簽署了一份關聯交易的《房屋租賃合同》并以董事會公告的形式對資本市場予以披露。”

而對于張江集團的這種行為，證券律師嚴義明在接受記者采訪時表示，從董事會決議公告中的表述來看，一般可認為張江集團是用于自己辦公，也不能轉租出去。“因此從現在的實際使用人來講，很明顯沒有自己辦公，也可能客觀上進行了轉租。”

管委會提前半年入駐/

不僅如此，記者進一步調查發現，管委會的實際入駐時間也與公告內容存在很大的出入。

在張江高科4月19日的公告中，公司稱此關聯交易的生效條件為租賃合同的簽署日即2014年4月19日。租賃期限為自2014年4月17日起至2017年4月16日止，合同自雙方簽章之日起生效。

但是記者調查獲悉，該物業的實際使用人管委會早于2013年10月8日已正式入住并對外辦公。

《每日經濟新聞》記者查閱管委會官方網站張江在線發現，其中一則介紹中表示，“10月份，管委會搬遷至新的綜合服務大樓，實現前臺審批和后臺服務的物理空間融合。”并且，在去年10月份，多家媒體也報道了張江行政中心整體搬遷的消息。

這一事實也在不同的消息人士處得到證實，其中管委會問詢處的咨詢人員在回應記者咨詢時證實是在去年10月8日搬到新的辦公大樓。此外，集電港租賃中心一位工作人員也向記者證實，該樓去年10月取得產權證，“管委會是去年10月份進來的。”

如此看來，該公告中合同的生效時間與該標的房屋的真正使用人管委會的實際入駐時間相差竟超過半年之久。

為何管委會在合同簽訂半年前就已經入駐？之間走了怎樣的程序？對于記者的這些疑問，張江高科方面未給任何回應。

除此之外，前述消息人士向記者透露，在這長達半年之久的期間，集電公司未收到任何租金。對此，張江集團未對記者做任何回復。

在記者的調查中，租售中心工作人員告訴記者，對于3號樓公司是整棟出租的。“我們建設這個項目的時候就說好給他們（管委會），但是具體價格不知道，他們是我們開發商（張江高科）的老總簽的協議，走的流程也跟我們平時的流程不一樣。”

在本月初，《每日經濟新聞》記者曾經報道，張江高科將公開配股的項目最終變成政府公益性項目，公司此后發布的澄清公告雖然對該項目如何虧損做了解釋，但是并沒有解釋為何最初的配股項目變成政府公益性項目。

出租價格低于市場價格/

從交易價格來看，公告顯示租賃面積約為17296平方米、租賃房屋月租金為131521.67元,以此計算，租用價格為2.534元/平米/天。此外，公告表示，自2017年4月17日起至2019年4月16日止,租賃房屋基準租金可在上一期基礎上進行調整，具體金額由雙方協商確定，但調整幅度不超過上一期基準租金的15%。

對于裝修，集電公司已受張江集團委托，按張江集團要求將該房屋進行裝修。裝修總額暫定為2400萬元 （最終以經審計的工程決算報告為準），由張江集團承擔。

在公告中，張江高科明確表示，此次張江集團承租集電公司物業屬于公司正常的業務范圍，以市場公允價格作為交易基礎。

肖元真告訴記者，通常情況下，租給一般的企業一般給市場價，但是如果是知名企業，考慮到后續的資源、稅收等，價格可能稍微低一點。“但是如果是租給機關的話，就應該是市場價格。如果其中有支持關系，則是其他的算法。”

記者調查了解到，該樓宇建筑標準是按照美國環保建筑最高等級的鉑金（LEED標準）級設計并已完成施工建設，但是其交易價格卻仍按照張江集團與集電公司的日常關聯交易價格確定并簽約，在不少業內人士看來，該交易價格有失公允性。

記者以咨詢的名義來到集電港租售中心，其中一位工作人員向《每日經濟新聞》記者介紹稱，目前張江集電港4期東塊1號樓和2號樓尚在租售期并且現在入駐企業還不是很多。

從該人士提供給記者的價格來看，其中全裝修并且裝修標準較高的1號樓價格相對較貴為3.8元/平米/天，沒有進行裝修的2號樓價格是3.2元/平米/天，這樣看來，2.5元/平米/天的價格遠低于市場價格。

對于管委會已經進駐辦公的3號樓，該人士表示，由于該項目走的流程跟普通的商務租賃不一樣，也并不知道具體的租金是多少。

“即便是轉租也應該是合理的租賃價格，不應該低于市場平均價格。”嚴義明告訴《每日經濟新聞》記者，“如果后期租賃價格過低，就已經不是正常的商業行為，則是變相的利益輸送。”

前獨立董事：不記得了

記者注意到，對于該物業的出租，當初的公告是這樣描述的：“本次房屋租賃事項已經公司五屆三十一次董事會會議審議通過,關聯董事回避了該事項的表決。公司獨立董事對此次租賃事宜已事前認可,認為此次張江集團承租集電公司物業的關聯交易是公開、公平、公正的,不存在損害公司和全體股東特別是中小股東利益的情形”。“1、在該議案的表決中,關聯董事陳干錦、彭望爵回避了表決,表決程序合法、有效；2、此次張江集團承租集電公司物業屬于公司正常的業務范圍,以市場公允價格作為交易基礎,此次關聯交易是公開、公平、公正的,不存在損害公司和全體股東特別是中小股東利益的情形。”

記者昨天就此事聯系到時任張江高科獨立董事的周駿 （張江高科資料顯示現任上海地產（集團）有限公司資金管理部經理），周駿表示“不記得了。”

此前，張江高科在回復《每日經濟新聞》關于《“市場招聘”總經理谷奕偉離任 引發張江高科治理爭議》的報道時曾經表示 “公司五屆董事會董事和獨立董事勤勉盡職”。