萬通立體城市首筆基金完成兌付 4道關口防范風險

每經編輯｜每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

風險控制能力是考驗地產基金運營的最關鍵因素。在這方面，萬通對立體城市的投資基金的風控措施值得同行借鑒。

立體城市這樣大體量的項目，早在2011年，萬通聯手多家機構發行了規模為18億元的立體之城發展基金，而這只基金也正值到期兌付之時。首個立體城市與地產基金合作的成功與否也將直接影響接下來萬通計劃打造的多個立體城市項目。

對于這筆基金的最新狀況，北京萬通立體之城投資有限公司總經理郝杰斌7月3日在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，目前該基金的部分A類投資已經按照投資合伙協議的要求，在約定的時間內完成了兌付，接下來B類投資者仍然是基金合伙人。

“立體城市項目進入了快速建設和發展期，我們也將用之后項目運作中產生的收益為基金投資人帶來預期甚至超出預期的優良收益。”郝杰斌對此說道。

立體城的“輕資產”運營模式

“輕資產”模式一直是萬通地產提出要堅持的發展方向，來自萬通方面的解釋稱，所謂“輕資產”，便是從公司在拿地前夕就引入戰略合作伙伴，實現股權合作，共同開發。這樣既可以降低自有資金的投入，同時還可以轉讓大部分股權，并享受土地溢價。

萬通地產主管商用物業的副總經理汪慶宏此前表示，萬通地產正在籌建萬通房地產開發股權投資基金，主要投資于房地產項目的開發階段，投資項目多位于國內一二線城市，部分三線城市高流動性的項目也在范圍之內。

以基金為核心的“輕資產”模式已經逐漸覆蓋了萬通地產現有的全部商用物業。但對于體量較小的項目來說，開發周期可控，回款速度自然也較快，基金的引入無疑會進一步優化資金狀況。真正考驗其運作能力的是周期較長的大體量項目，最具代表性的則是萬通立體城市。

按照馮侖最初的設想，立體城市的建造地被劃定在廊坊、西安、溫州等城市。目前，位于西咸的立體城市項目已于2013年7月26日正式開工。

財經評論員劉艷在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，萬通最大的優勢便是多只基金同時運作，“不排除通過時間或資金的錯配，來實現集團化作戰。”

“特別是在像立體城市這樣的大型綜合性項目當中，如果采用傳統的垂直一體化的投資模式，很容易造成運作效率低、開發周期更長，從而帶來較大的項目投資風險。”郝杰斌告訴記者，在美國，通常一個超大型項目都會有6~8個不同的專業基金參與，立體城市項目也在嘗試這種模式和機制。

風控考驗基金運作能力

以分散性的基金合伙制構建的立體城市的金融格局，在多位行業人士看來，萬通的做法具有借鑒意義，但關鍵是一旦出現銷售放緩、不可控的政策調控因素時，怎樣降低開發商及基金投資方的項目風險。

以西南某城市的立體城市為例，此前有分析文章指出，該產品發行時，在風控方面設計了4道關口。

首先是鎖定緊密的合作伙伴，合作伙伴在2014年對項目貢獻的銷售金額超過14億元，用以支付A類（信托計劃）本息。其次是B類投資人和戰略投資人，共9億元作為劣后（劣后受益人一般與優先受益人相較，指的是信托公司發行的結構化信托產品，在同一款產品中，優先受益人分享較低的收益率，承擔較小的風險，而劣后受益人則承擔高風險獲得高收益。）；再根據進度安排，預計3年左右完成所有土地的轉讓和二級開發商的進入；最后則是本息不足時，由GP(萬通、新希望)負責安排資金補足。

“對于我們企業來說，面對的最大風險包括金融體制的適應和人才儲備的不足。”郝杰斌直言。

此外，房地產政策調控無疑也是目前地產基金遇到的主要風險。對此，郝杰斌表示，雖然已經有相應的預案來應對，但唯一能夠解決系統風險的辦法應該是加強企業管理和項目運作的效率。

據其透露，目前萬通立體城市基金的決策委員會由馮侖、劉永好和陳宏三人組成，“經過多次的經濟周期，他們對系統風險的評判和預估能力應該很強，而基金的決策委員會和咨詢委員會是幫助基金運作團隊更好防范風險的一個屏障。”

“基金是很重要的角色，帶有股權性質，風險共擔利益共存，并非簡單的借貸關系。在贖回的環節肯定會設立一些第二或第三方案，比如達到臨界值怎么處理。”劉艷說道。

劉艷指出，目前國內房地產基金面臨的問題是規模小，對項目的預判和風險控制能力差，開發商對基金的理解和運用不到位，投資文化不成熟等因素，都制約著地產基金的發展。“嚴格意義上，基金無法直接改變中國目前房地產融資格局，大部分企業還是借助于銀行。但就萬通來說，如果單成立一只基金，成本也是很高的，其意義在于探索一種以立體城市為實例的地產基金規模化運作模式。”