打印錯誤？呼市收回取消樓市限購文件

每經編輯｜每經記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰 發自北京

近日，呼和浩特市有關方面正式發布文件宣布取消限購，從而成為正式發文確認取消限購的國內第一城。但隨后又有消息曝出，“呼市撤回取消限購文件，稱出現打印錯誤”。

中原地產市場研究部提供的統計數據顯示，呼和浩特樓市已經嚴重庫存積壓，可售面積持續增加。目前整體市場蕭條。2014年一季度僅成交1944套，而銷供比則只有0.37。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭隨后在其認證微博上表示，呼和浩特公開、明文取消限購，“膽子夠大”。他同時表示，呼和浩特的樓市已經處于弱不禁風狀態，作為比較弱小的省會城市，呼市也沒必要限購。

《每日經濟新聞》注意到，即使沒有明文放開限購，但各地已經開始“微調”。中原地產首席分析師張大偉表示，限購從2011年起執行，效果已經在遞減，限購在影響市場的因素中，占比已不足一成。

取消限購影響不大

6月20日，呼和浩特市房地產開發監督管理處對外公布呼和浩特市政府辦公廳印發的《關于切實做好住房保障工作促進全市房地產市場健康穩定發展的實施意見》的通知。

通知提出，取消商品房銷售方案備案制度，居民購買商品住房(含二套住房)在辦理簽約、網簽、納稅、貸款以及權屬登記時，不再要求提供住房套數查詢證明。同時，允許外來人口在市區購買成套商品住房（含二手住房）。

頗有戲劇性的是，昨日（6月25日）下午，有部分商業網站稱是“限購被收回”，并有消息稱“政府文件有兩個字打印錯誤，需要重新發布”。

《每日經濟新聞》記者隨后登錄呼和浩特市房地產開發監督管理處網站，該文件已經 “消失不見”。截至記者發稿時，尚未發布新版的文件。據人民網報道，昨日該局相關工作人員表示，房管局確實收到了關于房地產調控的通知，但具體的實施方案正在協調中，還不能說是取消限購，確定了才會在網上公布。

對此，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，最近很多城市的限購松綁，其實是在試探，誰也不愿意做“放開限購”的“領頭羊。”但呼市的供求壓力已成為難題。根據上海易居房地產研究院提供的 《35城商品房供求關系》報告，2013年呼和浩特商品住宅庫存去化周期為37個月，在35個大中城市中排名第一，遠遠超過平均值的15個月水平。

記者查閱今年過去幾個月的數據發現，呼和浩特的房價已經出現連續3個月環比零增長。在張大偉看來，限購松動對一個庫存非常大的城市來說，用處有限。除非再現2009年的救市，否則呼市起碼將面臨5年以上的蕭條期。對于這類城市，目前首先應該做的是立即暫停所有土地出讓，開始消化庫存。如果再賣地，任何救市政策都無效。

救市需要全盤考慮

張大偉分析，呼和浩特總人口300萬，其中城市人口僅200萬，作為一個二線靠后的城市，目前住宅可售庫存高達12萬套，而今年平均每月也就成交1000套，去化起碼需要10年；而且，最近5年，政府出讓住宅用地合計2120萬平方米，未來潛在供應起碼還有10萬套。

庫存積壓的背后，是對土地財政的高度依賴。在同策咨詢研究部發布數據顯示，全國45個限購城市土地財政依賴程度排名中，呼和浩特排名第16位，2013土地出讓金143.42億元，2013年一般預算財政收入182.02億元，2013土地財政依賴度78.8%。

嚴躍進表示，庫存增大對于整個市場是通病，呼和浩特不光要著眼于解決庫存問題，更需要重新審視當地的土地、產業、人口等問題。只有協調好此類要素，才能算是真正救市。

記者查詢內蒙古自治區統計局網站顯示，2013年，呼和浩特全市規模以上服務業單位營業利潤虧損27.37億元，比上年增加虧損18.81億元。其中交通運輸、倉儲和郵政業，虧損42.16億元。而盈利的行業有信息傳輸、軟件和信息技術服務業等，營業利潤合計實現14.94億元，比上年下降31.72%。

嚴躍進表示，從呼和浩特產業結構看，服務業等表現不好，使得很多商辦物業租賃業績不達標。而此類房企會把提振效益的希望放在住宅物業上，但在限購政策下，住宅板塊的銷售壓力也很大。

多地開始政策微調

實際上，很多業內人士都認為，已經執行4年的限購政策，將在2014年迎來調整窗口期。目前執行限購的46個城市中，僅16個城市對全市域限購，大部分城市僅對中心城區限購。

天津、南寧的政策通過區域的調整來進行變通，前者是取消天津濱海新區的限購，擴大濱海新區的可購房區域范圍；后者是把整個北部灣經濟圈都納入了南寧市的房地產市場需求范圍。

還有一些城市從限購范圍放寬微調，包括限購對象與限購商品的定向微調，例如長沙的限購政策僅針對90平方米以下的新建商品住宅，且對本地居民范圍擴展至環長株潭戶籍家庭。

此外，各地出臺的“限購”政策大多數以當地的社保證明及納稅證明繳納滿12個月為購房的基本條件。因此，限購政策也可以通過調整社保、納稅證明實際繳納年限來實現定向寬松，擴大符合購房資格群體范圍。前不久，昆明就把限購資格審查權下放給開發商。

張大偉預測，限購政策可能會在一線城市和超1000萬人口城市依然存在，其他城市都有可能逐漸取消，30個以上城市的限購將可能在年內取消。“限購政策是結合戶籍起到效果的，實際上全國除了北京與上海，其他城市落戶的難度基本都是與購房能力匹配，這種情況下，三四線城市、甚至二線城市限購的執行對市場的影響本來就不大。”