中冶取舍津寧“地王”背后：盤活資產彌補保障房業務低毛利

每經編輯｜每經記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰 發自北京

一手在天津拿“地王”，一手將此前拿下的南京“地王”分割出售，央企中冶置業的舉動多少讓人有些費解。

6月4日，龍湖地產宣布，已斥資約25.4億元拿下中國中冶旗下金名城置業有限公司（以下簡稱金名城置業）股權及其擁有的部分地塊。這一占地4.6萬平方米的土地，約為3年前中冶置業耗資約121億元在南京拿下的濱江1號地塊的約1/12面積。

在5月30日，中國中冶宣布，計劃將占地35.4萬平方米的濱江1號地塊中的約一半土地面積以7家子公司股權及相關債權的形式出讓。

但讓人看不懂的是，就在幾天前，中冶置業以49.49億元在天津添得雙料“地王”項目。

上海易居研究院研究員嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析，如此取舍地王，可以理解為中冶在區域市場和財務范疇中的一個大調整。對于中冶來說，南京“地王”項目略有失意，目前正有意通過天津“地王”項目贏取一個翻身仗。

保障房利潤下降

中冶是我國保障房領域的龍頭。2009年，時任中冶置業母公司中國中冶總裁沈鶴庭曾表示，與其在商品房市場上高成本競爭，不如進入保障房這個競爭不是很激烈的“藍海”，通過擴大規模，迅速占領較大的市場份額。

但保障房并不是想象中的“藍海”。

中國中冶2013年財報指出，公司房地產業務實現毛利51.17億元，同比下降13.48%；2013年度及2012年度，公司房地產開發業務的總體毛利率分別為19.40%和23.41%，毛利率下降，主要由于毛利率較低的保障性住房項目及一級土地開發項目等占房地產板塊收入比重增加。

在此情況下，在2012年，中冶置業集團提出，戰略性退出保障性住房和基礎設施投資兩項業務。

在嚴躍進看來，在保障房利潤變低的情況下，較快實現現金周轉成為中冶的一個主要想法。“兩退”一方面為中冶甩掉了部分包袱，另一方面也在盤活資產的同時贏取了一大筆資金。

2009年，中冶置業與南京市國有資產投資管理控股（集團）有限公司、南京市下關區政府簽訂了《南京下關濱江區域老城區改造項目整體開發合作協議》，計劃開發濱江地塊，預計項目拆遷總費用約132.9億元，計劃兩年之內完成拆遷工作。

隨后三方成立南京臨江老城改造建設投資有限公司（以下簡稱南京臨江公司），中冶置業持股80%，2010年9月，南京臨江公司分別以121億元和79億元的價格拿下南京濱江1號和3號地塊，成為當年的全國“地王”。

但“地王”的進展情況并不順利。《每日經濟新聞》2012年10月30日報道稱，南京房地產開發建設促進會一位負責人表示，該區域涉及大量南京老市民，拆遷困難。最終，中冶置業從2010年9月份拿地至今無實質性開發進展，中冶置業的資金鏈也因此始終無法解壓。

時至今日，中冶置業南京下關巨無霸“地王”項目的命運，變成1號地分多塊轉讓，2號地遭政府收回，3號地自己開發。

睿信致成管理咨詢董事總經理薛迥文告訴《每日經濟新聞》記者，1號地分割出讓，總體來說是種利好，一能補充現金流，二是釋放了“地王”的風險，成功出讓等于給中冶卸下了高風險、資金壓力很大的項目。

分割出售獲利3億

在轉讓南京“地王”的同時，中冶置業再次在土地市場出手。

近日，天津“新八大里”的首宗地塊以49.49億元底價成交，接盤者為中冶置業。該地塊成交樓面價為14140元/平方米，創下天津年內總價與單價“雙料地王”。

該地塊對競買人資格作出了較為嚴苛的限制。據了解，該地塊不接受聯合競買，如果是有合作意向開發的，須在報名前成立新公司再參與競買，此外還提出為響應國家京津冀一體化政策，競買單位需整合企業資源，并將企業華北分部設立于項目宗地中，且須自持辦公面積不小于3萬平方米，3年內不得銷售。

在競買人的資格限定中還明確表示，競買單位須提供與國際化招商運營團隊簽訂的合作協議。該招商團隊應擁有世界500強企業客戶不少于30家，擁有國際一線品牌客戶不少于30個。

如此嚴苛的條件無疑將諸多房企擋在了門外，甚至有業內人士表示，此類設置苛刻條件的地塊，容易引來有內定的疑問。

對于中冶置業在天津大手筆拿“地王”，一位離職的中冶置業中層管理人員歸結為“天津是（中冶）老根據地”。他說，中冶在天津曾耕耘多年，在京津的動作就是正常的動作，去外面可能水土不服。

薛迥文對《每日經濟新聞》記者分析，中冶一手拿“地王”，一手甩“地王”，某種程度上可以視作一種資產重組，把其中一些占壓資金的資產賣掉，根據自身擅長的產品和區域，進行資源重組，把優勢和機會更集中化。

嚴躍進算了一筆賬，他表示，目前上海證大、東南亞深富公司以及龍湖地產共計以55.1億元接手了部分項目，而1號地當時的成交價格為121.41億元，可以說中冶已經拿回了該地塊超過1/3的投入。

根據中國中冶相關公告，公司今年3月11日以29.7億元轉讓3筆資產，獲利2.64億元，5月30日以25.39億元轉讓上述項目，獲利0.82億元，即該公司已獲利3.46億元。