每經編輯｜每經記者 杜冉樂 發自成都    

每經記者 杜冉樂 發自成都

隨著國家相關政策的出臺，近幾年急速發展的星級酒店行業迎來轉折點，高存量的優質酒店資產如何走出租金率偏低的“泥沼”，從而讓廣大投資者受益？

華美酒店顧問機構的數據顯示，以北京為例，今年前4個月，各星級酒店的RevPAR（每間可供出租客房收入）均出現不同程度的下滑。其中，五星級酒店平均房價808.4元，平均出租率56.8%，RevPAR為459.17元，同比下滑約6%。四星級酒店這一指標同比下滑更為厲害，約達9%。

“現在酒店業內部增長困難，酒店資產價格太高。”5月30日，開元資產管理有限公司 （以下簡稱開元資產）執行董事兼行政總裁張一鳴在亞太商業地產（重慶）論壇期間接受《每日經濟新聞》記者獨家專訪時表示，“企業并購會變為我們的驅動力，未來每年將收購2~3家酒店。”

酒店信托再度活躍/

今年5月初，國務院發布資本市場新“國九條”。多位業內人士表示，“培育私募市場”成為這次政策調整的最大亮點。一時間，國內討論多年卻未有進展的不動產資產證券化再度活躍起來。

實際上，國內商業地產已進入存量時代，如何盤活龐大的存量資產、挖掘潛在價值，成為地產私募巨頭們的一大興奮點。

按照中城投資總裁路林給出的數據，當前沈陽、天津、蘇州、鄭州、合肥及呼和浩特等地在建商業地產面積超過1000萬平方米，在建辦公樓超過500萬平方米，商業地產存貨年數高達9.52年，已是同一時期住宅存貨年數的2倍。

在路林看來，房企轉型方向就是讓渡部分項目股權，通過轉手股權與尋求私募合作，做輕資產運營，做REITs產品相當于企業IPO。“只有股權轉手，房企才談得上轉型。”

去年7月，號稱全球第一只中國內地的酒店REITs產品“開元產業投資信托基金”（以下簡稱開元產業信托；01275，HK）在港交所成功上市，總募資6.8億港元。開元房托的運作思路是，當初開元集團及凱雷集團將5家優質酒店為基礎資產出售給開元產業信托，而后者通過IPO募集和債券融資收購酒店，并將其出租給開元集團，從而收取租金收入，也就是所謂的“售后返租”模式。 據張一鳴介紹，在這種模式下，開元集團和中國銀行提供每年2.16億元人民幣的基本租金，減輕了行業波動，基金份額持有人基本上不用擔憂風險。

“房地產投資信托已有60多年的歷史，有助于解凍在房地產市場被捆綁的龐大資金。”張一鳴表示，它能將當前中國人口老齡化轉化為穩定現金收入的需求，對大量散戶的流動資金提供相對安全的投資選擇。

發行產品重在厘清產權/

隨著開元房托的成功上市，國內不少酒店集團早已垂涎海外資本市場。去年至今，諸如四川的明宇集團等多家新興酒店開發企業已向資本市場發起沖鋒，不過截至目前，A股市場雖然對房企再融資政策有所松動，但暫無最新進展。

據了解，明宇集團已經管理運營10多家高級星級酒店，并有12個遍布全國各地的五星級酒店正在建設中。一位不愿具名的成都地產人士認為，明宇集團的酒店擴張模式，要承受較高的資金成本壓力，發行REITS不失為一種新的融資方式和輕資產運作模式。

那么，在內地發行REITS暫不具備的條件下，發行海外REITS應注意哪些問題？對此，張一鳴表示，“監管機構一般要查的是你的酒店所有權或產權是否清晰，要通過一定的重組安排，厘清產權關系，通過設立特殊目的載體SPV，做到標的資產的破產風險隔離，保護投資人利益。”符合這種標的物的酒店資產一般具備三個特征：租金收益較高、估值合理以及區位優勢明顯。

近年來，國內星級酒店業的野蠻生長，導致其短期內存在市場供需不平衡。在張一鳴看來，雖然長期來看，國內市場需求依然強勁，但新增供應量的增幅超過了新增需求量的增幅，當前酒店業的真實情況是內生性增長困難，需要外部收購。

國內酒店業為何會產生內生性的增長困局？張一鳴表示，這主要是當前酒店資產的價格太高，導致現金流不足，酒店業平均租金回報率僅有2%~3%，股息率6%。

“我們不是PE資本，集資在整個資產管理行業變得越來越難了。”張一鳴補充說，目前通過REITsIPO方式的中國房地產金融市場最大的問題就是資本回報率太低，比如低租金收入與資產高估值的沖突。正是因為這樣，收購變得很難。

（實習生丁舟洋對本文亦有貢獻）