“滬港通”的“副產品”：上海寫字樓需求上升

每經記者 楊羚強 發自上海

在證監會公布開展滬港股票市場互聯互動機制試點后，仲量聯行華東區研究部高級經理姚耀先生認為，滬港通政策將中長期推動上海的辦公樓需求，尤其是來自金融行業的需求。仲量聯行報告認為，“在浦東中央商務區，來自內資企業的強勁需求持續吸納可租賃面積，致使空置率降至3.5%，達到自2007年四季度以來的最低點，并推升了浦東中央商務區業主的議價能力。”

根據仲量聯行此前的介紹，在浦東陸家嘴，部分最新成交的寫字樓租賃價格已經達到20元/平方米/天左右，卻仍然一房難求。其中一個重要原因，就是因為有大量的金融、礦產等行業機構進入該地區。在這樣的背景下，滬港通帶來的政策性利好，無疑會讓上海的寫字樓市場進一步升溫。

租賃價格上行遇阻

事實上，在今年一季度，上海的寫字樓供應曾面臨很大的去化壓力。高緯環球商業部上海負責人司徒泰山指出，該季度中央商務區甲級寫字樓的租金下降了2%~3%，報價范圍在10~12元/平方米/天。實際上經過協商，業主一般都會提供二至四個月的免租期，因此基于建筑面積的成交價大致在9元/平方米/天。而浦西的寫字樓空置率達到10%以上。

來自戴德梁行的數據則顯示，2014年剩余三個季度全市預計有超過100萬平方米的甲級寫字樓入市，其中超過75%的供應位于非核心商務區。

由于供應量放大，浦西地區目前的寫字樓空置率已經超過了10%，而去年底只有1%~2%。

虹橋商務區成為寫字樓的主要供應來源。戴德梁行預計，當地所能供應給寫字樓市場的面積，相當于過去十多年浦西寫字樓的全部供應量。受虹橋地區巨大供應量的沖擊，上海核心商務區寫字樓的出租普遍遇到壓力。

戴德梁行華東區寫字樓部董事沈潔說，即使像南京西路、淮海中路的一些寫字樓業主也開始擔心，租期到期的租戶會流向虹橋商務區。來自高瑋環球的數據顯示，甚至核心區域部分甲級寫字樓的空置率也上升到了10%以上。

不僅是租賃市場，寫字樓的銷售市場也因為龐大的供應放慢了上漲的節奏。中房信的數據顯示，上海過去一年的寫字樓供應達到333多萬平方米，但銷售只有244萬平方米。截至目前，上海寫字樓的存量已經達到350萬平方米，超過了過去一年的銷售量，而去年是上海銷售型寫字樓賣得最多的一年。

受龐大供應量的影響，上海寫字樓在過去幾年中平均價格一直比較低，去年的平均成交價只有22528元/平方米，截至目前，上海寫字樓的成交均價約20957元/平方米。

克而瑞研究總監薛建雄說，上海銷售型寫字樓嚴重供應過求，如果不是因為在寫字樓的供應中，有一部分LOFT商住兩用物業，寫字樓的滯銷現象將更為嚴重。

金融機構搶灘上海

然而，“滬港通”進行試點，帶來了一系列利好政策，正在吸引金融機構搶灘上海，并使寫字樓市場的需求量得以釋放。

仲量聯行人士表示，“滬港通”是中國推進金融改革的又一個信號，在上海打造全球金融中心的過程中，類似于“滬港通”的新政策將是可期的。同時，這些利好政策將有助于推動中長期上海的辦公樓需求，尤其是來自于金融行業的需求。

來自第一太平戴維斯、仲量聯行等機構的信息顯示，上海寫字樓最主要的租賃需求，正是來自于金融行業。

在“滬港通”的推動下，上海寫字樓租賃市場的需求有望進一步得到提升。第一太平戴維斯中國區市場研究部負責人簡·可說，盡管“滬港通”短期影響有限，但一系列的政策利好，有望令金融機構從戰略層面考慮提前布局上海。

仲量聯行的信息顯示，金融、能源等部門正是推動陸家嘴地區寫字樓需求的主要力量，陸家嘴地區部分寫字樓最新成交價格已經達到20元/平方米/天，金融機構強大的租金承受能力可見一斑。

事實上，除了金融機構以外，受上海金融市場吸引，大批來自長三角的企業也在搶奪上海的寫字樓資源。龍湖地產市場部的意向客戶調研信息顯示，業務范圍面向長三角乃至全國的上海高端服務類企業、生產基地在長三角，已進入上海或想要進入上海的高端制造業，正在成為上海寫字樓租賃和購買的主力。富力地產就在近期以22.24億元總價,收購虹橋商務區核心區一期08號地塊的子項目D13，成為當地最大的“地主”。