每經(jīng)編輯｜陳寶存    

◎陳寶存 （亞太城市發(fā)展研究會地產(chǎn)分會會長）

一個不知道來源的謠傳讓不溫不火的保定樓市發(fā)起高燒。3月19日，保定“副中心”傳聞初現(xiàn)，當即影響到保定樓市。

事實上，筆者在傳謠初始即看淡保定樓市，主要原因當然是對京津冀一體化實施的看淡，更不相信有什么副中心或者副都的規(guī)劃。那么保定樓市發(fā)燒，也就沒有任何支撐。

保定，作為農(nóng)業(yè)為主的區(qū)域，在河北省一直屬于三流城市。河北省發(fā)改委公布的河北省城鎮(zhèn)化規(guī)劃，也是把石家莊、唐山兩市作為副中心，保定與廊坊及其周邊各縣，作為承接北京事業(yè)單位科研院所大專院校以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的城市。但這僅僅是河北省自己一相情愿的規(guī)劃，而且也并不是鎖定保定一個城市成為承接北京功能轉(zhuǎn)移的城市。

近些年，隨著北京土地供應(yīng)的外移，北京周邊的廊坊各區(qū)域：燕郊鎮(zhèn)、固安縣、香河縣，樓市主要面向北京外來人口的外溢，市場狀況良好。北京市發(fā)改委早在2009年就有規(guī)劃，北京地鐵延伸到上述區(qū)域，上述區(qū)域的電話以010開頭。但是，一直無法落實。當然，燕郊每天30萬流入北京工作的勞動力大軍，卻一直存在。這種局面，與京津冀一體化無關(guān)，而環(huán)北京周邊，也必須成為北京工薪階層的“睡城”。

即使保定真的成為副中心城市，部委與科研院所大專院校等機構(gòu)搬遷到保定，就一定能帶來北京人到保定置業(yè)嗎？答案也是否定的。

首鋼搬遷到曹妃甸無疑是極為宏大的工程，而且已經(jīng)成為現(xiàn)實。加上首鋼遷安煉鐵廠搬遷，大量的首鋼職工是工作在遷安和唐山曹妃甸新區(qū)的。但是，作為曹妃甸配套的曹妃甸生態(tài)城的開發(fā)卻遇到很大的阻力。原因是北京戶籍的首鋼工人，只是把鋼廠作為工作所在地，戶籍與孩子的學籍仍然保留在北京。即使是曹妃甸生態(tài)城4000元/平方米以內(nèi)的房價，也不被追捧。這種情況，在京津作為直轄市的局面下，根本無從改變。

特有的高考招生差距，京津與河北高考生的分數(shù)差距超過100分以上。所以，不論是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與否，北京天津老居民的戶口都不會隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移到河北。這是和珠三角、長三角地區(qū)很不一樣的區(qū)情。戶籍含金量的差距，行政區(qū)劃的隔膜，使京津冀一體化的實現(xiàn)基礎(chǔ)尚不具備。

保定市下轄4區(qū)、18縣和3個縣級市，全市2010年人口1119.44萬，但是，市內(nèi)4區(qū)人口只有106萬，遠期規(guī)劃是將滿城、徐水、清苑并入保定市區(qū)，人口規(guī)劃也僅僅205萬。而距離京津最近的保定與河北省的農(nóng)民子弟，首選北京，其次天津，再次石家莊，本市各縣人口流入保定也很少。這當然也是河北其他地級市的尷尬。比如唐山市，也不能吸引下轄的各縣、縣級市人口的流入。

河北唯一具備區(qū)域中心城市的，只有距離北京280公里，自成體系的石家莊。流動人口的缺乏，使保定與唐山等城市主城區(qū)住宅與商業(yè)地產(chǎn)都欠發(fā)達。唐山還是經(jīng)濟強市，保定卻在各方面尷尬。這也是保定房價一直處于較低水平的主要原因。保定樓市沒有外來人口涌入的紅利，只能針對本地人口的改善性與分戶需求。全國性房企選擇唐山尚且失敗，到保定發(fā)展的動力更為不足。事實上，保定開發(fā)商還是以本地企業(yè)為主，霸主企業(yè)在保定的拿地成本也比較低。

大量的市場供應(yīng)，消化能力又很差，保定市場確實需要提振。但是，本輪暴漲，卻不是靠市場提振，而是靠謠傳。

保定需要北京的功能轉(zhuǎn)移，而且，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后，對于北京和保定市場都是有利的。但是，卻未必非要轉(zhuǎn)移至保定市區(qū)，保定各縣都有招商引資的動力。而且大廣高速的開通，對于保定東部各縣都是利好。保定的優(yōu)勢是四通八達的高速骨干網(wǎng)絡(luò)。南北有大廣、京港澳高速、京昆高速連接，橫向的保倉、保津等高速，以及北京第二機場、天津機場、石家莊機場，天津港，黃驊港，保定市區(qū)及下轄各縣物流的便利，對產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移均提供了巨大的舞臺。