地產金融的震蕩之年：開發商將為資本打工？

每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

進入馬年以來，房地產融資市場壞消息不斷。

先是傳出興業銀行暫停房地產供應鏈貸款和夾層貸款，以及地產基金背景的德信地產為買地在杭州降價銷售，導致A股兩市地產股股價大幅下跌。隨后，又曝出寧波地產界曾經的大佬浙江興潤置業轟然倒塌，留下超過35億元的巨額債務，目前企業資金鏈斷裂，已經嚴重資不抵債，當地已經成立專案組和應急工作領導小組處置相關工作。

有業內人士樂觀認為，這些事件僅是個案，之間并無明顯關聯。事實上，即使此前在業界瘋傳的央行“107號文件”，也不會徹底封死房地產業的融資。3月17日中國證券投資基金業協會頒發的私募基金管理人登記證書中，首批五十家私募基金管理機構就有一部分從事房地產投資基金的管理。

陽光城總裁陳凱說，房地產未來將從重資產行業，轉向為輕資產。類似美國鐵獅門這樣的房地產基金管理公司有希望成為未來的房地產主流。

融資環境的震蕩期/

“興潤置業的情況應該只是個案，這家企業此前在浙江寧波高價拿地開發別墅產品，受到這一輪三四線城市市場低迷的影響，加上寧波的庫存積壓比較嚴重，導致項目去化遇到嚴重障礙，最終拖垮資金鏈。”克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經濟新聞》記者表示，興潤置業的案例不能算是行業發生系統性風險，部分企業的違約對于行業的良性發展會產生促進作用。

宏源證券研究報告認為，造成興潤置業資不抵債的原因更可能是土地價格下跌，引發房企資產負債表惡化。通過wind梳理數據發現，自去年4季度以來，40個大中城市成交土地樓面均價出現徘徊回落，其中一線城市仍然保持著波動上行，但二線城市波動中趨勢下行，三線城市趨勢向下。隨著土地價格回落和成交溢價率下降，土地市場冷卻，可能帶來房企資產負債表惡化的沖擊，造成更多的風險問題暴露。

事實上，隨著興業銀行于今年2月末叫停房地產夾層融資，商業銀行試圖通過收緊表外業務控制房地產風險的意欲表露無遺。光大證券研究報告認為，雖然此前興業銀行的行為并不代表銀監會及商業銀行對于房地產融資的普遍看法和策略，但反映了整個銀行系統對于影子銀行將進一步收縮。由于興業銀行是所有銀行中同業資產占比最大的，且2013年以來信托受益權類的同業資產增長較快，可以說本次收縮是對部分同業資產的進一步調整，預計其他銀行也會跟進收縮。

此外，今年的貨幣政策似乎沒有放松跡象。根據李克強總理在政府工作報告中關于貨幣政策的表述來看，一方面，在保持總量政策穩定的同時，積極盤活存量、用好增量；另一方面，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，引導貨幣信貸和社會融資規模適度增長，今年廣義貨幣M2預期增長13％左右。此外，今年將繼續推進利率市場化，擴大金融機構利率自主定價權。

朱一鳴認為，這樣的定調說明信貸總量依然維持適度從緊的格局。事實上，在互聯網金融、利率市場化改革等多方沖擊下，銀行間資金成本上升已是不爭事實，這種趨勢似乎已不可逆轉，在銀行業依靠存貸息差獲取的利潤趨于減少后，銀行更多將貸款目標轉向企業貸等更高利潤的領域，個人住房貸款利率居高不下的局面恐將難以改變。

2014年以來，房貸額度未見放松、利率不降反升的情況給各地房地產市場造成沖擊。在今年1~2月全國主要城市成交出現明顯下滑后，3月份市場依然沒有好轉的跡象，業界期盼的“小陽春”尚未出現。

朱一鳴認為，李克強總理提出整頓影子銀行已有時間表，以地產信托、房地產私募基金為代表的“影子銀行”產品年內有進一步收緊的可能。由于今年貨幣政策依然維持偏緊的局面，房地產開發貸款與按揭貸款等表內業務仍將受到限制，如果表外業務也同時收緊，加上美聯儲逐漸退出量化寬松政策導致海外融資成本上漲，今年房地產資金面實在不容樂觀。

但也有業界人士認為，國家治理影子銀行，根本目的還是在規范市場，并不是徹底關掉房地產的融資閘門。為此，歌斐資管創始人、執行董事殷哲還用歌斐房地產基金能順利拿到“牌照”一事來證明這一觀點。3月17日，中國證券投資基金協會頒發了首批50張私募基金管理人登記證書，歌斐旗下的房地產基金便是其中之一。根據歌斐資產公布的數據，截至去年底，歌斐管理的房地產基金規模高達260億元。

開發商將成為打工仔？/

“我們最近才剛跟銀行談成一筆貸款，利率還是比較便宜，現在銀行對于大型房地產企業還是很看重，受影響的更多是中小型房企。”保利地產董事會秘書黃海日前向《每日經濟新聞》記者表示。

陳凱告訴《每日經濟新聞》記者，在目前的金融環境下，那些年銷售超百億的房企，比銷售只有一二十億的房地產企業更容易獲得貸款。

出于這樣一個原因，很多房企都通過高負債擴大規模。近兩年來，諸如泰禾、融信等起家于福建的房企憑借積極擴張的高周轉策略，在銷售業績方面取得爆發性增長。然而，對于迅猛增長的業績，企業土地投入增幅更大，部分企業拿地金額甚至超出銷售額。

根據克而瑞研究中心監測數據顯示，以融信地產為例，2013年以來拿地金額超過240億元，而融信目前僅10個在售項目，其2013年的銷售金額約為120億元，只為同期拿地金額的一半。

據悉，陽光城和泰禾2013年三季度末的凈負債率分別高達158%和245%，大大超出行業水平。上述房企高管認為，盡管眼下高速擴張使得諸如泰禾這樣的企業業績實現成倍增長，但高負債情況下企業融資難度加大，資金鏈一再收緊，增加了企業未來的運營難度，一旦運營不利極易遭遇較大損失甚至破產。

此外，中小型房企“出局”的現象也愈加明顯。根據中原地產的研究數據顯示，最近數周，內地一些產權交易所的房地產類項目掛牌在增加。截至2月25日，北交所掛牌的房地產類項目達到了27宗，其中2014年以來掛牌的項目達到了19宗。上海產權交易所的掛牌房地產類項目也達到了16宗，合計市值接近百億。

“如果市場出現劇烈波動，越來越多中小型房企需要賣股權求生存之時，那些經營穩定、手握重金的企業反而會成為受益者。”朱一鳴認為。

陳凱認為，中小地產商的結局，也并不是那么悲慘。一些中小地產商可以選擇擁有私募基金管理人登記證書的房地產私募合作，通過他們融資獲取發展的機會。只不過，在這種模式下，開發商將慢慢變成房地產金融機構的“打工仔”。這也是全球房地產開發行業發展的普遍規律。