樓市真會崩盤嗎：已積累了相當程度的泡沫

□一面是中小城市房價回落，銷售乏力的現實；一面是一線城市熱度不減，需求空前的現狀……關于中國樓市崩盤與否的種種證據與反證，展示給人們的其實是中國房地產市場強烈分化的現實

□市場分化并不等于樓市崩盤，用“崩盤前夕”來形容目前的中國樓市的確有些言過其實。不過，對于“崩盤”的擔憂，在目前看也并不多余。在經過10年高速發展與膨脹之后，中國的房地產行業已經積累了相當程度的泡沫。現在確實已經走到了一個急需變革與調整的十字路口

上周，隨著常州、杭州等城市部分樓盤大幅打折促銷的消息傳出，年初就已經在房地產界傳得沸沸揚揚的“樓市崩盤論”再次發酵。盡管上月的統計局數據依舊顯示全國房價仍在普漲，盡管各地土地市場仍在升溫，盡管陸續曬出的年報顯示中國的房企銷售和利潤都已經達到驚人的高度，但關于中國樓市在2014年的前途，很多人卻并不看好。

就在幾天前，一篇《房價已經崩盤的5點證據》躥紅網絡。截至23日的百度[微博]搜索顯示，該文頁面鏈接已將近66萬。這提示崩盤的五點“證據”包括：一是售房旺季樓市不旺；二是三四線城市的樓市已經有價無市；三是銀行已經縮緊房產的銀根；四是拋售房產的民間人士越來越多；五是許多大亨紛紛撤資房地產。

姑且不論這五點證據是否真的值得推敲，一個不能回避的事實是，2014年以來，看空房地產市場的言論與觀點已經是層出不窮，其中一些地產業內人士的表態更是值得玩味：王石說今年“形勢不妙”；王健林對今年樓市“并不樂觀”；任志強表示“不要對2014年太抱希望”。

2014年的中國樓市真的走到所謂“崩盤”的邊緣了嗎？

事實上，關于中國樓市崩盤的說法，有多少“證據”的同時就會有多少的反證。就在樓市崩盤論在互聯網、微信朋友圈里轉發最熱鬧的那幾天，北京市第二批自住房的網上申購開啟，申購者十分踴躍，盡管網申通[微博]道24小時對外開放且報名有效期限長達一個月，但申購首日上午，網站瞬時點擊量最高超過6萬，頁面一度崩潰。

就在業內看空房地產市場的言論不斷出現的時候，2014年一月，一線城市土地均價的漲幅更是驚人，上海易居房地產研究院數據顯示，1月，京滬深穗四個城市的土地成交均價達到每平方米10136元，環比上漲125.1%，同比上漲253.1%，創歷史單月新高。此外，10個典型城市土地成交均價達到每平方米5449元，環比上漲114%，同比上漲151.9%，已持續16個月同比正增長。

與此同時，不斷公布的房地產企業的年報顯示，各主要房企不僅在2013年收獲了創紀錄的利潤和銷售業績，更是將2014年的銷售目標調到了新的高度。

關于中國樓市崩盤與否的種種證據與反證，展示給人們的其實是中國房地產市場強烈分化的現實。但市場分化并不等于樓市崩盤，一個必須明確的概念是，所謂房地產市場的崩盤，并非簡單的等同于房價的大幅下跌，崩盤引發的是一系列系統性風險，包括市場信心的徹底崩潰，資金鏈的斷裂，資產的大幅縮水，金融系統大量呆壞賬的出現等等。從這個角度上講，用“崩盤前夕”來形容目前的中國樓市的確有些言過其實。

不過，對于中國樓市“崩盤”的擔憂，在目前看也并不多余。在經過10年高速發展與膨脹之后，中國的房地產行業已經積累了相當程度的泡沫，尤其是在一些資金充裕而需求有限的地區，房地產市場的泡沫化程度更是十分的明顯；而出于土地財政和保持經濟增速的需要，更是讓很多城市的房地產擴張速度遠遠超過了需求增加的速度。

沒有憑空生出的需求，是泡沫就總有被戳破的一天，隨著鄂爾多斯、溫州等城市房價的大幅回落，房地產去泡沫化已經如多米諾骨牌一樣開始在多個城市引發連鎖反應。

大量資金仍在持續地向地產行業集中，開發企業被2013年優異的銷售業績點燃的開發熱情，高額的地方政府債務負擔使得“賣地”顯得更加重要，而對于普通人——購房似乎仍是投資的最好渠道……現在，這一系列看上去“利好”房地產行業的因素，在未來的某一天卻極有可能成為房地產崩盤的“制造者”。(據新華社報道)

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