每經編輯｜每經記者 黃俊玲 發自北京    

每經記者 黃俊玲 發自北京

此前據稱有望于明年1月出爐的保險業首個以房養老計劃，推進或面臨放緩。《每日經濟新聞》記者近日從多位保險人士處獲悉，除開此前廣泛報道的70年產權等問題外，保險“以房養老”產品開發又遇到新問題：高稅收。受高稅收問題的困擾，以房養老保險產品的推進速度或將面臨放緩。

據幸福人壽內部人士透露，以北京為例，房產交易過程中產生的稅收達到了房價10%的水平，險企希望爭取到減免相關稅收的支持政策。他坦言，如果能減免一些稅收的話，老百姓將來從保險公司領取得更多，這對消費者是一個好事。

幸福人壽已提交方案/

“以房養老”，即“住房反向抵押養老”，也被稱為“倒按揭”，是指退休老人將房子抵押給金融機構，每月從該機構領取一定數額的生活費，去世后房子就歸該機構所有或處置。原中房集團總裁孟曉蘇早在2000年就率先建議壽險業開展反向抵押養老保險。

今年9月份國務院出臺了 《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出將開展老年人住房反向抵押養老保險試點。此后，幸福人壽監事會主席孟曉蘇公開表示，將在今年12月份拿出方案，明年1月份推出住房反向抵押養老保險。該產品有望成為國內首款以房養老保險產品。

《每日經濟新聞》記者獲悉，保監會在11月下旬曾召集幸福人壽、泰康人壽、平安人壽、合眾人壽、中宏人壽等多家保險公司開會，要求相關保險公司12月份提交 “住房反向抵押養老保險”（即以房養老）試點方案，明年1月份將推出相關產品。

有險企負責產品精算的人士在與 《每日經濟新聞》記者交流時透露，幸福人壽、合眾人壽都有了方案，平安也有初步的方案，其他的幾家保險公司也參與了這個項目的一些其他工作。

事實上，目前在國內開展“以房養老”存在諸多難題。英國邦瑞中華區首席代表白兮認為，中國開展以房養老面臨幾個方面的問題：一是以房養老難破傳統觀念；二是受房價波動風險的影響，金融機構對推廣以房養老金融產品時表現出猶豫；三是住宅使用年限一般只有70年；四是適用人群范圍窄，因為經濟條件很好的人群沒有“以房養老”的必要，而經濟條件過低的人群不具備“以房養老”的條件。

對此，幸福人壽一位內部人士在與《每日經濟新聞》記者交流時透露，《物權法》規定土地是70年產權，70年以后土地是自動續期的，也從一個側面解釋了房產可以到70年再續。

推進以房養老需多方配合/

對此，幸福人壽表示，目前希望主要爭取國家免稅政策，比如減免房屋稅費，免除入保房屋產權證增名稅費；減免保險企業在反向抵押保險業務上的所得稅；免除入保房產的或有房產稅。

幸福人壽上述內部人士認為，如果能爭取這些稅收的減免，那么保險公司就可以把更多的錢支付給老人。他坦言，以房養老不存在監管部門叫停的問題，但可能會延期。他認為，爭取減稅也是有希望的，因為如前一段時間出臺企業年金和職業年金，政府就開始了遞延納稅，相當于政府開了一個“口子”。

前述險企精算人士坦言，保監會可能也需要和相關部門去溝通，估計這個過程會比較長，涉及部門也比較多。

對于中國“以房養老”的問題，白兮認為，應建立以商業銀行為主體，保險公司和社保機構為補充，房地產中介機構參與其中的住房反向抵押貸款開辦機構。反向抵押貸款運行周期長，而銀行的存款時間較短，借貸雙方的持續期不匹配。目前由于政策的限制，我國的保險公司尚不具備金融信貸的功能，國內的保險資金也不允許直接投資普通的房地產項目。社會保障機構雖然具備雄厚的資金實力，業務范圍與養老事業密切相關，但這項業務涉及貸款的發放與抵押房屋的評估、維護、銷售等工作，這些也不是社保機構的專長。住房反向抵押貸款的健康發展，離不開相關法規的保障，要有一套法律法規及程序來規范市場參與各方的行為，以對反向抵押貸款的操作程序，金融機構的權利與責任，申請人的資格、權利與義務，業務開辦機構的監督管理等內容予以規定，加強立法，規范市場。

或面臨高稅收問題/

對于以房養老，上述險企產品精算人士認為，以房養老保險產品的推進速度或放緩，來自稅收方面的壓力很大，由于國內的房地產處于調控期 ，很多稅收都是懲罰性的，還不包括持有期的稅收。

21世紀不動產一位工作人員在與 《每日經濟新聞》記者交流時透露，以北京地區的商品房為例，個人之間轉讓商品房的稅收主要包括三塊：一是契稅，90平以下的房屋按照實際成交金額的1%征收，90至140平的房子按1.5%征收，140平以上的按3%征收；二是個稅，按買賣差價的20%；三是針對房產證不超過5年的，按網簽價格的5.6%進行征稅。如果是個人將房子賣給企業的話契稅是3%，其他稅收和個人之間轉讓是一樣的。如果是企業將房子賣給個人的話，還涉及土地增值稅，大約是30%~60%，此外還包括印花稅、個稅、契稅等。他坦言，每個房子的情況不同征稅的比例不同，具體的征稅比例需要具體情況來分析。幸福人壽內部人士透露，在房產方面的稅收甚至可以占到房屋價格的10%。

一位平安人壽內部人士也坦言，當時叫平安去開會，主要是討論保險的問題，并沒有談稅收問題。

某險企的王先生在與 《每日經濟新聞》記者交流時坦言，以房養老過程中如果涉及稅收問題的話，那么這些稅收最后必然會轉嫁到消費者身上來。