葉檀：取消經濟適用房是件好事

每經評論員 葉檀

保障房基本框架似乎已經落定，提高保障效率，減少尋租空間，成為重中之重，可以預料，開著寶馬住豪華經適房的現象不會大規模出現。

這是件大好事，多年摸索，終于摸到了保障房的門道——住者有其居絕不意味著擁有廉價商品房，更不意味著可以享受高額的商品房溢價。

近日，取消經濟適用房傳播甚廣。公租房與廉租房并軌運行，通過財政發放房租補貼的方式，區別對“城市低保人群”“城市中低收入人群”等進行住房保障的手段，對于“低保”人群提供大比例租金補貼，并逐級根據保障對象收入水平，制定與之對等的租金補貼政策，完成對應人群的住房保障。不僅如此，此前，北京已決定開始提供自住型商品房，上海早已提供購買者與政府共有產權住房。

三層保障體系顯現，最低收入人群獲得政府高補貼的公租房，較低收入人群獲得較少補貼入住公租房，踮起腳尖可以購買的收入夾心層，可以獲得有限產權房。三層保障還有意料不到的好處，一些城市逐漸放低門檻，取消了戶籍限制，戶籍的含金量逐漸下降，為未來的戶籍一體化提供了一定的前置條件。

住者有其居，而不是住者有其屋，首先擺脫了政府提供產權住房的束縛，政府的補貼給予無力購買商品房的低收入人群。據《中國經營報》報道，目前，上海、合肥、石家莊等特大型城市和省會城市已經開始進行“公租房并軌”試點工作。住建部已經著手匯總這些試點城市的有關情況。在住建部著手考慮提速公租房并軌的可能性之后，北京市已經開始籌備在相關公租房項目試點廉租房公租房并軌運行和管理，并逐步推廣到全市。

由于公租房等不能對外銷售，實際上將加大地方政府的財政負擔。但租賃房可以全部用在保障低收入人群居住的刀刃上，實際上是提高了補貼資金使用效率。如果輔之以居住租賃房者的信用審核，自住率審核，以及對失信者的嚴厲懲處，可以將欺詐比例降到最低。如果媒體報道屬實，住建部已經開始著手研究制定吸引企業和其他機構參與公共租賃住房建設和運營相關指導和引導政策，地方政府適當讓度土地出讓金比例，則可以解決公租房的資金難題。

對于夾心層而言，他們面對的是北京的自住型商品房、上海的共有產權房，這兩類保障房可以實現租金的自我循環，甚至還可以有部分收入補貼租賃房租金。自住型商品房與共有產權房，最大限度地減少了經濟適用房的尋租空間，原來經濟適用房中類似商品房的投資溢價受到控制。

北京自住型商品房按照周邊商品房市場價的70％推向市場，將供應京籍、非京籍符合限購條件的家庭；京籍無房家庭、限價房輪候家庭可優先購買。購買“自住型商品房”5年內不得租售，5年后上市收益的30%須上繳財政。這幾乎保障了購買自住型商品房者不太可能獲得高額溢價。

上海的共有產權房設計更精妙，政府與居民按照約定共享住房產權，出售時政府享有優先回購權，開發企業有3％左右的利潤，由于居民有部分產權，還能改變通常廉租房小區無人負責的臟亂差現象。

2009年底，上海在徐匯、閔行兩區實施共有產權房試點，2011年受益家庭達到3.7萬戶。上海共有產權房的門檻越降越低，申請家庭人均月可支配收入的標準從試點期的2300元，先后放寬到2900元、3300元，人均家庭財產等相應標準不斷下降。

門檻降低，受益者增加，卻沒有出現瘋狂爭搶的局面，原因就是尋租空間下降，保障效率提升，這對于夾心收入人群是福音：當他們擁有一定的經濟實力后，可以進入商品房市場；如果他們不愿意為房屋費神，可以安心地住在共有產權房內，不必擔心有人趕他們走。

我們依然會在廉租房、自住型商品房中看到造假與欺詐，但這無關大局，大規模的制度性漏洞已被堵上，只要逐漸改進，就能更趨完善，找到一個適合我們這個人口眾多、城市化快速發展的大國的高效保障之路。

其他的保障體系，可以仿效保障房的體系，減少尋租、提高效率，自然前景開闊。