馮海寧：承認樓市泡沫能否轉化為改革動力

◎馮海寧

10月29日，國務院發展研究中心主任李偉在世界工商協會論壇上表示，根據國研中心的調研報告，國內房地產市場風險仍在進一步積累，區域性分化趨勢越來越明顯，三、四線城市出現泡沫破裂現象。

我國樓市泡沫論已經喊了很多年，但并沒有引起有關部門足夠重視，所以，部分三、四線城市出現了泡沫破裂現象。如果我們早就承認、重視樓市泡沫論，顯然，今天的溫州、鄂爾多斯等城市是不會出現樓市泡沫破裂現象的，今年9月，北京、上海、廣州、深圳的房價同比漲幅也不會超過20%。

近幾年來，樓市泡沫論主要圍繞 “有泡沫”、“泡沫越來越大”，如今，樓市泡沫論呈現兩大特點：一是“泡沫破裂論”，即溫州、鄂爾多斯等三、四線城市泡沫已經開始破裂；二是“泡沫膨脹論”，即廣州、深圳等一線城市的樓市泡沫繼續變大并潛藏風險。顯然，這兩種樓市泡沫論都應該承認并重視。

溫州是樓市泡沫破裂的代表性城市。在最近全國70多個大中城市房價普漲的情況下，溫州房價卻連續25個月下滑。個人“棄房”現象頻發，銀行無奈淪為“房東”。最近《中國證券報》報道指出，由于溫州房價下跌無人接盤，溫州鹿城區法院將司法拍賣搬上了淘寶網，做起 “掌柜”，專門拍賣房產和名車。

不要以為只有溫州樓市泡沫破裂，凡是今年被稱為“鬼城”的城市，要么泡沫已經破裂，要么即將破裂。然而，三、四線城市出現泡沫破裂現象，卻沒有引起一、二線城市重視，似乎也沒有引起房地產決策部門足夠重視。所以，9月份房價同比漲幅超過10%的城市達到14個，四個一線城市同比漲幅均超過20%。

其實，一、二線城市樓市同樣也存在泡沫，之所以沒有像三、四線城市那樣出現破裂現象，主因是一、二線城市資源集中吸引了大量人口帶來大量購房需求。若從房價收入比等指標判斷，一、二線城市泡沫很嚴重。根據IMF測算，我國人均收入不及發達國家平均水平十分之一，但一線城市房價已經超過了紐約和倫敦。

現在，需要思考的問題是，對于出現泡沫破裂的三、四線城市來說，是該及時阻止泡沫破裂，還是允許泡沫繼續破裂讓房價著陸？對于一、二線城市而言，是該及時擠出泡沫，還是該容忍泡沫繼續膨脹？希望我們的官方智庫在承認部分城市樓市泡沫論的同時，就筆者提出的這些問題能拿出針對性、建設性的意見。

官方智庫承認樓市泡沫論，盡管不等于決策部門承認樓市泡沫論，但官方智庫對決策部門的影響不言而喻。比如，國務院發展研究中心近日向社會公開了其為十八屆三中全會提交的“383”改革方案總報告全文，引發社會廣泛關注，被認為可以對房地產市場帶來根本性的改變。

據悉，“383”改革方案涉及房地產的改革措施主要圍繞在小產權房、土地制度和房產稅等方面。在筆者看來，之所以圍繞小產權房、土地制度和房產稅進行改革，是因為這樣的改革可以防止樓市泡沫膨脹、擴大。改革土地制度允許農地入市就可以平抑地價、房價，遏制泡沫膨脹；推行房產稅則有利于擠出投資投機帶來的泡沫。

但“383”方案最終能被十八屆三中全會采納多少，如果被采納，十八屆三中全會關于深化改革的總體布局能否一一落到實處，仍是未知數。也就是說，官方智庫承認樓市泡沫論僅僅是第一步，如何讓十八屆三中全會采納房地產相關改革建議，官方智庫的建議如何轉化為房地產市場改革的動力，仍需要觀察。如果官方智庫積極建言、努力推動，無疑，改革效果會大不一樣。