北京密集推配建自住房地塊 分析稱恐慌性搶房可能消失

每經編輯｜每經記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰 發自北京

北京土地市場或將迎來大規模放量。

10月25日，朝陽、昌平、密云、門頭溝再次掛牌4宗地塊，其中密云和門頭溝地塊已經明確將配建自住型商品房。記者了解到，這是自發布自住型商品房政策之后，北京市首次密集推出相關地塊。除此之外，北京市政府已經開始考慮，對在京企事業單位將自有土地用于 “自住型改善型商品住房”開發“打開綠燈”。

“供應量大漲，明顯動搖了市場看漲房價的最大理由——供需緊張。”中原地產研究部總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，從合計供應的20宗土地看，供應的自住型面積已經有望接近或超過2萬套，商品房住宅部分年內供應的土地也有望突破10萬套，這將緩解明后年北京的住宅供需結構。

首次密集推出自住房地塊/

日前，北京市住建委發布《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》（以下簡稱《意見》）。根據《意見》，自住型商品住房供地，可以采取集中建設或者配建等多種形式，由開發商通過“限房價、競地價”等出讓方式公開競得。這意味著，將來有一部分樓盤是純“自住型商品住房”，而另外一部分樓盤是由普通商品房和“自住型商品住房”構成。

中原地產研究部統計數據顯示，截至目前，北京已經成交住宅用地49宗，規劃建筑面積854.44萬平方米，再加上北京目前掛出的正在出讓的20宗住宅用地，合計規劃建筑面積350萬平米，北京住宅類土地供應今年有望超過1200萬平方米。

值得注意的是，據中原地產相關數據，目前北京市場與自住型住房相關的地塊已有20宗，其中8地塊明確了面積，除已經出讓的3地塊外，還有通州于家務、門頭溝、密云、房山、豐臺王佐等5地塊，預計這8地塊合計自住住房面積為90萬平方米，折算成住宅的套數為1萬~1.1萬套。

其他未明確面積的12塊住宅類土地，全部為超過限價競爭配建的自住型住宅面積，這12地塊合計建筑面積178萬平方米，按照北京最近幾個月住宅類土地供應的情況，預計這些土地中的30%~40%以上將被配建為自住型住宅，預計在70萬平方米左右。按照單套面積90平米計算，預計這部分供應的套數預計將超過8000套。

據地產中國網消息，通州區的商品房價格在“漲聲”中已接近3萬元/平方米。而根據已供應地塊的信息統計，價格最低的自住型商品房位于通州區于家務鄉，銷售限價僅為1萬元/平方米，可以說是將 “萬元”房價再度拉入公眾視野。

張大偉分析認為，這一政策如果真能帶來土地市場的集中放量，將有可能導致房山、大興等剛需集中的區域，剛需、首改商品房的物業市場重新洗牌。同時，也會改變市場預期，恐慌性搶房很可能消失，商品房項目會出現加快開盤的情況，避免與這類型房源直接競爭客戶。

“對于一般商品房來說，從拿地到銷售需要至少10個月的時間，全盤銷售周期平均也要3年以上。但這種項目不會出現捂盤，不存在銷售問題。價格也已確定，不需要等待入市時機，開盤日光也不需要營銷包裝。對于房企來說，這種項目清盤甚至可能不到1年，雖然利潤率較低，但周轉期也較快。”張大偉說道。

欲盤活在京企事業單位自有用地/

在密集推出自住房地塊的同時，日前，北京市政府已經開始考慮，對在京企事業單位將自有土地用于“自住型改善型商品住房”開發“打開綠燈”。

所謂企事業單位自有用地是指，按照企事業單位成立批復或資產登記，屬于企事業單位自有并用于企事業單位運營、經營的土地。這些土地的用途基本為非住宅用地，在由屬地政府批復變更土地用途前，原則上不能用于住宅開發建設。

有《中國經營報》報道，在《意見》正式下發之前的討論過程中，在提及確保并逐步增加 “自住型改善型商品住房”用地供應時，有參與討論的人士提出，可以通過有計劃、有條件地盤活在京企事業單位自有土地的方式，增加此類商品住房的用地供應。

在向市政府匯報的過程中，政府對這一提議表示認可，但提出要求住建委、國土資源局等部門考慮，如何能夠通過有效的機制設計，讓在京企事業單位能夠有“積極性”地將自有土地用于 “自住型改善型商品住宅”的商業開發。

一家目前在京有開發項目的房企營銷總監向《每日經濟新聞》記者透露，密集推出自住型商品住房供地，將拉低北京房價，推出地塊數量和房價降幅直接掛鉤。

張大偉認為，北京收緊調控的舉措將影響到其他城市，這也是首次針對調控做的加法，之前的限購、限貸、限價等都只是治標。增加自住型商品房供應有望明顯緩解市場需求，預計最近很可能在全國一、二線城市價格上漲較快的區域出現一波調控收緊政策，這有可能對四季度市場走勢有明顯影響。