樓面價7.3萬北京新地王突破想象

每經記者 尚希 發自北京

“這個市場已經沒有合適不合適，10萬一平方米能拿下也合適。”在拍賣師落錘敲定融創以21億元、配建27.8萬平方米醫院面積的報價，拿下北京農展館北路8號住宅地塊后，現場的一位開發商對《每日經濟新聞》記者這樣說。

9月4日，被視為奇跡誕生的日子，原本應在2012年12月19日入市的“準地王”農展館地塊，在被“雪藏”9個月之后入市。經歷69輪競拍后，以高達7.3萬元/平方米的樓面價輕松刷新北京單價地王紀錄。中原地產市場研究部總監張大偉用“突破市場想象力”來形容該地塊的高成交價。

而在摘地者融創看來，這一切都在預想之中。“在此之前，所有開發商對這塊地的價格預期都是在7萬以上。”融創北京公司相關負責人對記者表示，該地塊的絕版稀缺符合融創一直以來的高端精品路線，“我們將打造具有全國標桿意義的頂級豪宅項目，預計售價會在15萬元以上”。

配建27.8萬平方米醫院/

首成、華發、和裕、懋源、合景泰富、融創、中海，在這份爭奪地王的名單中，多數企業在北京土地市場上并非“熟客”，但即便少了“主場”的優勢，激烈程度絲毫未打折扣。

根據北京土地儲備中心官網信息顯示，朝陽區農展館北路8號地塊位于東三環東側，原北京軍區總醫院東院舊址上。該宗地塊截至9月3日已收到8次報價，最高價為18.7億元。在昨日的競拍中，地塊起拍價格設定在18.8億元，為了控制溢價率過高，地塊上限為21億元。

不到3億元的競價空間顯然沒有太大“看頭”，開拍不到十分鐘，僅經過9輪舉牌，融創便以21億元觸頂合理價格上限，轉而進入配建醫院面積的競拍。至此，戰火漸漸燃起。從1萬平方米開始，和裕與融創競爭一直處于膠著狀態。長達60輪的競拍，讓在場記者、開發商人士直呼“究竟要建多大一所醫院”。

最終當融創報出27.8萬平方米之后，和裕并未再追加，地王之爭由此塵埃落定。“農展館地塊非常稀缺，上市一塊就少一塊，我們非常希望能夠拿到它，但是已經超過我們的測算價格上限，所以很遺憾。”和裕地產在現場拍地的負責人在競拍結束后，遺憾地對記者表示。

根據標書，農展館地塊建筑面積為59152平方米，達到合理價格上限后，將轉為競報異地建設醫院面積的方式確定競得人。其規定異地建設醫院的建造單價為8000元/平方米，競得人需按照現場競報異地建設醫院的面積向軍區總醫院支付相應的建設費用。

據《每日經濟新聞》記者了解，目前全國最大的醫院是協和醫院，總建筑面積為49萬平方米，對比看來，該投建醫院的面積確實不小。粗略計算，27.8萬平方米的醫院需要額外增加22.24億的投資，加之21億元地塊的總價，開發商合計需要支付的總額為43.24億元，折合平均樓面價達7.31萬元/平方米。

“其實拿地之前，開發商對該地塊的價格預計都在7萬元以上。”融創負責人對記者表示，融創拿地完全是看好該地塊的絕版稀缺，“去年以來北京土地出讓量雖然很大，但是五環以內的土地極少，三環以內更是沒有，再加上處于農展館這一城市核心區，所以非常難得。”在融創的初步規劃中，該地塊將成為北京乃至全國最頂級的豪宅項目，“售價會在15萬元以上。”

恒大拿下豆各莊地塊

要論激烈程度，緊隨其后開始的豆各莊 “限房價競地價”地塊要超越農展館地王。中海、恒大、富力、葛洲壩、中鐵建等紛紛出戰。就在競拍開始前，不止一家房企向記者表示，對于該地塊的爭搶勢在必得。但最終，都未能敵過強勢進京的恒大。

資料顯示，北京市朝陽區豆各莊鄉土地儲備項目B地塊、C地塊二類居住、公建混合住宅、托幼、環保設施用地建筑控制規模294605平方米，地塊位于朝陽區豆各莊鄉黃廠村，用地性質為R2二類居住用地、F2公建混合住宅用地、R53托幼用地、U44環保設施用地。該地塊的起始價為24.5億元，在競拍前共收到8份報價。

隨后，在經過43輪競拍后，恒大以40.4億元配建51500平方米公租房摘得朝陽區豆各莊鄉B地塊，這也是北京第一塊以“限房價競地價”方式出讓的土地。據了解，該地塊剩余居住用途建筑規模建設的商品住房銷售限價為22000元/平方米。

《每日經濟新聞》記者粗略估算了該地塊樓面價，約為1.6萬元/平方米，如果按照最高限售價格2.2萬元/平方米來算，幾乎是零利潤。值得一提的是，這也是2013年恒大在北京摘得的第二宗土地，此前恒大以35.6億元將沙河地塊收入囊中。至此，恒大已經斥資76億元在北京奪地。

“按照商品房的最高限價22000元/平方米來看，該項目的銷售額為53.5億元，如果考慮到高達40.4億元的土地成本，配建公租房的建設成本以及項目開發成本，房企基本上只能做到微利，甚至難以盈利。”鏈家地產市場研究部張旭對記者表示，該地塊與恒大地產上次競得的昌平沙河高教園二期地塊一樣，只是其曲線進入北京市場，打造自己的北京運營團隊的策略選擇。

“一般帶有建筑業務的企業，拿到此類地塊可獲得額外利潤。”對于恒大的拿地，張大偉表示，作為全國控制能力最強的企業，恒大的優勢在于集團化的采購可能獲得更高的利潤，而且可以借沙河及豆各莊地塊達到快速鍛煉北京公司的目的。

一線城市地價將走高

僅僅一天之內，北京土地市場的收益便增加了61億元。而據鏈家地產市場研究部統計，截至9月4日，2013年北京市已經出讓土地140宗，成交總價為1099億元，為2012年同期的4.4倍，規劃建筑面積為去年同期的1.7倍。

同時，龍頭房企的拿地熱情不減。在剛剛高價拿下亦莊地塊后幾日，融創又再度刷新了北京單價地王紀錄。記者粗略統計后發現，今年以來，融創在北京拿地支出為62.2億元，已經達到去年全年拿地金額的2倍。值得注意的是，與去年大多為聯合拿地不同的是，今年的多宗地塊多為融創獨自奪得。

“我們覺得北京，特別是核心地段還是有需求的，加上今年我們的銷售情況非常好，特別是在重點城市，都會加大拿地的力度。”上述融創人士告訴《每日經濟新聞》記者。

不光是融創，多家龍頭房企在今年土地市場的表現都十分搶眼。據鏈家地產市場研究部統計，截至目前，萬科在京的拿地支出為55.7億元，超過去年全年41.3%。

“龍頭房企在2013年銷售向好的過程中，受益較大，銷售額都出現了30%~50%的同比增長，資金實力大大加強。”張旭表示，無論從房企自身的資金狀況還是土地市場的交易情況來看，目前依然是比較合適的拿地窗口期。

“目前房地產政策基調穩定，房價上漲較為溫和，一線城市的地產項目毛利率有望回升，這也是吸引房企在京積極搶地的重要原因。”張旭進一步指出，2013年的土地市場，由于房企拿地信心較高，一線城市吸引力相對增強以及優質地塊出讓數量增多，整體樓面價有所走高。但是政府部門也通過積極調整地塊出讓時機，采取相關限價措施來平抑地價。