遏制高房價需釋放中小城市活力

每經編輯｜周俊生    

周俊生

7月13日，發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵在參加第五屆中國房地產科學發展論壇時表示，高房價和等級化城鎮管理體制有直接關系，優質資源繼續集中意味著高等級城市的房價還有上漲空間。他認為應尊重市場規律，不要讓稀缺資源“被低價”造成浪費，首先應取消目前在房地產市場實行的限購限價政策。

這個觀點用來觀察我國房地產市場基本符合事實。中國的城市，像北、上、廣這些特大城市，盡管房價在國內最高，但住房仍然處于供不應求的狀態，而一些邊遠地區的新興城市，盡管造起高樓大廈，房價也不算很高，但依然乏人問津。

我國城市房價的這種構成，有其合理性。這種情況之所以會出現，是由于大城市集中了各方面的資源，可以滿足人們的各種需求，而中小城市則由于缺少這方面資源，人口吸附能力較低，因此房價自然就低。盡管大城市的住房消費支出遠高于小城市，但由于大城市能夠提供更豐富的個人發展機遇，因此人們寧愿承擔更高的購房支出或者更高的房租，也要留在大城市。而這又對大城市的高房價形成強有力的支撐。

就中國房地產市場的房價構成來說，有一個不可忽略的因素，我國大城市集中太多的社會資源，尤其是像北京作為國家的首都，集中了相當多的行政資源，這導致我國大城市的房價相比國際市場具有更堅固的支撐。而一些小城市則由于這方面的資源十分稀缺，各方面的發展都很滯緩，社會活力受到嚴重制約，在居住于此的人群中產生了巨大的離心作用。在這些邊遠城市，房價也就因為購買力低下而不可能出現大幅上漲。

如此一來，我們就可以明白一些大城市的房價為什么居高不下，即使市場調控的壓力不斷增大，房價也無法遏制下來。李鐵雖然指出了這個道理，但他認為應尊重市場規律，不要讓稀缺資源“被低價”造成浪費，這一觀點卻不能讓人接受。我國一些城市高房價的形成，有相當多的非市場因素，特別是政府力量的作用是不容小覷的。長期以來，在經濟運行中，政府過多參與使我國的經濟運行形成了對行政力量的高度依賴，房地產市場同樣如此。尊重市場規律，首先需要建立一個前提，這個市場必須是真正的市場，而不能是扭曲的市場。如果對我國房地產市場內部的生成結構不進行深入分析，并且以尊重市場規律為理由放棄調控，那么只能使大城市的房價越走越高，并且向二、三線中小城市輻射。

幾年來以限購限價為特征的調控已經被實踐證明并未達到預期，個中原因錯綜復雜，不可排除的是優質資源大量集中于大城市對人口導入所起的作用，使得房價難以松動。由此來看，房地產調控不能僅僅局限于限購限價，因為這并未觸及市場的要害，而是需要與深層次的政府行政職能改革同步推進。今年以來，中央政府已經取消和下放了一批行政審批事項，行政權力對經濟運行的干預正在減少，原來集中于首都的優質資源正在向地方分解。這項工作剛剛開頭，如果能夠一以貫之地推進，中小城市被壓抑的市場活力就能夠逐步得到釋放，特大城市的人口導入功能就有可能減弱，現在高企的房價也就有可能出現松動。