“地王”敏感癥何以難治愈

徐立凡

只有土地市場(chǎng)歸于有序和規(guī)范，購(gòu)房者對(duì)“地王”才能脫敏，“地王”們對(duì)于樓市價(jià)格產(chǎn)生的影響，也才能由理性的市場(chǎng)機(jī)制主導(dǎo)。

5月以來(lái)，土地市場(chǎng)熱度不減。南方某市一個(gè)月內(nèi)誕生三個(gè)“地王”，為一線城市掀起的新一輪“搶地潮”做了醒目標(biāo)注。

近年來(lái)，每有“地王”出現(xiàn)，就預(yù)示著樓市非理性預(yù)期的醞釀，和樓市上漲空間的再度打開(kāi)。因此，“地王”頻現(xiàn)，購(gòu)房者焦慮，政策面敏感。如何減輕人們的焦慮、實(shí)施有效應(yīng)對(duì)？

從本質(zhì)看，“地王”的出現(xiàn)是土地招拍掛制度和企業(yè)合意的必然結(jié)果。土地招拍掛制度決定了，在一般情況下“價(jià)高者得”是出讓土地的先決條件，只要企業(yè)有競(jìng)拍土地的意愿和能力，就會(huì)產(chǎn)生“地王”。如果“地王”是合規(guī)經(jīng)濟(jì)實(shí)體意愿所主導(dǎo)的，是市場(chǎng)選擇和推動(dòng)的，那么是否應(yīng)該引導(dǎo)、采取什么手段引導(dǎo)，就需細(xì)加思量，否則有可能起到過(guò)度干預(yù)市場(chǎng)、扭曲市場(chǎng)價(jià)格的反面作用，讓調(diào)控效果大打折扣。尊重市場(chǎng)，是讓政策意愿達(dá)到預(yù)期的必要前提。

當(dāng)然，這并非意味著對(duì)于“地王”現(xiàn)象采取視而不見(jiàn)的態(tài)度。各地“地王”的產(chǎn)生，并非全然是市場(chǎng)選擇的結(jié)果。一方面，土地招拍掛制度的透明度還不夠，土地招投標(biāo)流程、評(píng)標(biāo)程序和標(biāo)準(zhǔn)還留有不少人為干預(yù)的空間，加大了土地招拍掛的中間成本，使“地王”價(jià)格不能真實(shí)反映市場(chǎng)價(jià)格水平；另一方面，過(guò)去一段時(shí)間，由于對(duì)進(jìn)入土地市場(chǎng)參與拿地者的資質(zhì)缺乏甄別，一些不以地產(chǎn)為主業(yè)的大型國(guó)有企業(yè)也進(jìn)入市場(chǎng)，尋求土地增值溢價(jià)，導(dǎo)致生產(chǎn)資源的嚴(yán)重錯(cuò)配，催生了樓市價(jià)格的非理性上漲。這種情況下產(chǎn)生的“地王”，必須從嚴(yán)治理，否則就可能導(dǎo)致生產(chǎn)和樓市的雙重失序。

還要看到，“地王”現(xiàn)象是內(nèi)外因素共同作用的結(jié)果。今年土地市場(chǎng)熱度持續(xù)升溫，既源于去年以來(lái)地產(chǎn)企業(yè)資金相對(duì)充足后產(chǎn)生的新的擴(kuò)張意愿，也源于企業(yè)的投資領(lǐng)域仍然相對(duì)狹小，土地市場(chǎng)仍然具有較高投資價(jià)值。布局新型城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的新的想象空間，又進(jìn)一步強(qiáng)化了企業(yè)在土地市場(chǎng)盈利的預(yù)期。

顯然，治愈“地王”敏感癥，不存在單一的、線性的藥方。在樓市調(diào)控常態(tài)化的情況下，需要引入更多的調(diào)控思路。

一種思路是將樓市的行政調(diào)控手段引入土地市場(chǎng)。當(dāng)然，風(fēng)險(xiǎn)也巨大。土地市場(chǎng)，既與地方政府的財(cái)政狀況相關(guān)聯(lián)，也與企業(yè)意愿和實(shí)力相關(guān)聯(lián)，還和宏觀經(jīng)濟(jì)層面相關(guān)聯(lián)。僅憑行政調(diào)控手段，有可能沖擊到土地的開(kāi)發(fā)和使用效率，沖擊到與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的諸多行業(yè)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)起到牽制作用。

另一種思路是尊重土地市場(chǎng)的自身意愿，并積極解決土地制度存在的設(shè)計(jì)漏洞，從而減少暗藏其間的非理性溢價(jià)，減少樓市泡沫的原發(fā)催動(dòng)力。很明顯，這種思路更能切中要害。這也意味著，既應(yīng)該積極培育可以讓地方擺脫土地財(cái)政依賴癥的新財(cái)源，又應(yīng)該對(duì)土地市場(chǎng)中的腐敗溢價(jià)、人為干預(yù)溢價(jià)、不合規(guī)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的炒作溢價(jià)等，進(jìn)行有效清理。這也是對(duì)于土地制度進(jìn)行更深入改革的必要前提。

只有土地市場(chǎng)歸于有序和規(guī)范，購(gòu)房者對(duì)“地王”才能脫敏，“地王”們對(duì)樓市價(jià)格產(chǎn)生的影響，也才能由理性的市場(chǎng)機(jī)制主導(dǎo)，而非恐慌性的想象主導(dǎo)。

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