房產稅擴圍應先厘清行業稅費體系

◎朱大鳴

近日，有報道說房產稅改革試點擴圍已確定向增量開刀，下半年將是試點擴圍的關鍵時點。此前，國務院批轉發改委《關于2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》，也提出擴大房產稅改革試點范圍，再次證明了這一點。

看來房產稅試點擴圍已經如箭在弦，問題是，一旦開弓之后，在各種條件尚未成熟的前提下，貿然擴大房產稅試點范圍，會不會陷入進退兩難的尷尬境地？

從披露的路徑來看，這次擴大試點范圍從增量開征切入，目的是減少阻力，避免對房地產市場造成過大沖擊，然而，其效果值得懷疑。不少人對于房產稅能夠平抑房價和替代土地財政的效果持懷疑態度。

從日本和美國等國的經驗來看，實施房地產保有稅并沒有真正遏制日美房地產泡沫催生，反而對房價具有助漲助跌加大房地產市場波動副作用。原因是如果存在流動性過剩，大量資本介入房地產投資領域，房產稅并不能阻止房價上漲，反而從成本上繼續推高房價，一旦流動性緊張，由于從價征收的特點，房價處于峰值而繳納房產稅數額巨大，又會有助跌砸盤的功能。

從國外來看，房產稅是地方政府最喜愛的稅種，然而，對我國很多地方政府來說，他們并不愿意因征收房產稅而影響了土地財政大收入，因此積極性并不高。

就現實來看，上海和重慶的房產稅試點并不理想，原因很復雜，除了兩地設計上的因素外，征收房產稅會遇到很多重要障礙。在試點擴圍過程中，以下障礙可能會很大。

第一，征收過程將面臨無盡的沖突和煩惱。一般來說，房產稅的計稅依據是按市價來評估的，但是，每一處住房因區位、戶型、樓層等因素不同，對一處房產評價具有很大主觀性，等于為征稅埋下了一個火藥桶。

第二，在開征房產稅的國家中，房地產市場基本上實現了供需平衡。美國在1970年城市化率超過70%，日本在1970年城市化率也超過70%，而我們城鎮化率剛剛超過50%，房地產供需尚未平衡，在這種情況下，大規模開征房產稅可能會給推進城鎮化戰略造成不可預料的沖擊。

第三，影響免稅標準太多，不好控制。雖然對增量征稅不涉及存量房，但在算面積時，存量面積實質上還是計算在內，實質上還是覆蓋存量房。

第四，房地產稅體系各種稅費多如牛毛，互相纏繞，重復征稅?，F行的房地產的稅收有11種，各種收費多達100多種。其中爭議最大是土地出讓金，收取土地出讓金實質上是一次性征收土地使用稅，開發商向政府支付的土地出讓金實際上攤入了商品房價格當中，最終由購房者承擔，因此再征收房產稅，就有重復征稅的質疑，很多納稅人會感到不公正。

第五，房產稅在實施過程，會遇到大量的稅賦公平的問題。征收房產稅影響最大的群體是中等收入者，他們很多是通過按揭貸款買房的，年年還貸款，還要額外繳納房產稅，對他們來說可能就形成很大負擔。

筆者并不反對房產稅試點擴圍，如果能夠厘清房地產稅費體系，從整體上降低房地產稅費，至少不增加納稅人負擔前提下，開征房產稅是具有合理性的，也會減少推廣房產稅的阻力，但在目前很多條件都不成熟的背景下，推廣房產稅試點擴圍風險很大。