高價奪地果真瘋了嗎

王瑞霞

隨著國五條細則的出爐，新一輪樓市風暴將至。盡管市場各方對二手房交易個稅從嚴征收、二套房貸門檻提高等對樓市降溫作用如何存有爭議，但樓市后續走勢畢竟增添了變數。回想細則出臺前一日，北京13宗土地出讓中不乏高價拿地的“勇士”，他們搶得的地塊，會否因政策風險加大而變成“燙手山芋”，似乎也多了一些懸念。

2月的最后一天，北京13宗土地集中出讓，房山區一地塊創出單價過萬的樓面地價新高，朝陽區孫河鄉的兩個熱門地塊也以高價成交。同行們的拿地熱情，令萬科的一位老總直呼“大家都有些瘋狂了”。

“瘋狂”之嘆，概是擔憂高價拿地不僅日后無利可賺，更怕落得賠本賺吆喝。然而從北京樓市近年來的風云變化來看，高價拿地究竟是逞一時之快，還是利在長遠，仍有待時間的檢驗。

高價拿地之憂，主要緣于兩方面因素：一是房地產調控新政將出，政策風險增大，市場如降溫，高價地恐套牢；二是地塊開發利用價值被高估，成本太高將導致盈利難保。

從北京昔日地王們的離奇經歷來看，樓市調控政策風險雖不能不察，但也未必就會令地王們套牢。

先說萬科，該公司2007年曾奪得東四環附近的一塊地，樓面地價約11409元/平方米，成為當時的地王，沒料想提高房貸門檻的房貸新政以及經濟緊縮政策的實施，令樓市陷入低迷，萬科遲遲未動工，并計提了不菲的減值準備。然而，為應對金融危機而出的4萬億投資計劃成了房地產業的救命稻草。起名“萬科藍山”的這個地王樓盤，首期售價就沖上每平方米3萬的均價，且需排隊搖號才能購買。公司高價拿地有驚無險，賺得盆滿缽滿。

保利地產拿地更堪稱“壯舉”。2009年底，公司以高價競得朝陽區東風鄉一地塊，樓面地價創出23506元/平方米的新高。值得一提的是，這一地王誕生之時，適逢中央連發數道令牌，調控升級呈山雨欲來之勢。事后證明，以保利東郡亮相的這個樓盤，一舉沖上4萬單價，銷售無虞。

萬科和保利的地王故事，看似孤例，實則反映出我國樓市調控面臨的窘境：一是難以獨立于整體宏觀調控之外，打壓房地產市場，又恐傷及經濟增長，樓市調控投鼠忌器，往往影響調控的連續性；二是調控長期效果不理想，市場免疫力不斷增強。史上最嚴厲限購政策實施至今，全國大中城市房價卻出現環比七連漲就是一個例證。

調控窘境使得地王們高價奪地之初，或許還有幾分驚心，但事后每每能化解政策風險，順利出局。只是房地產大佬們一旦養成這樣的思維定勢，也會增加他們與政府、市場的博弈勇氣。

前兩年，筆者曾與一位信托公司老總探討房地產信托產品收益率動輒高達20%之上，風險如何化解時，這位老總意味深長地笑著說，房地產商無非是賭撐不了兩年，樓市就會回暖。從目前樓市的走勢來看，此對賭已當真不是南柯夢。

此外，從土地價值評估來看，高價拿地未必就是非理性之舉。近年來土地出讓屢現流拍，全國很多地區未能完成供地計劃。即使北京日前成交的13宗地，也是冷熱不均。一線城市優質地塊越來越稀少，而潛在客戶需求仍呈剛性，所以熱門地塊高價成交并不為奇。縱觀北京近年來的地王樓盤，一般都以高端住宅亮相，價格雖高，但由于地段好、質量佳仍吸引了不少高端客戶。由于房地產商們對于地塊的價值評估存有爭議，像萬科老總般對高價拿地嘖嘖稱奇也在情理之中。

話說回來，樓市調控不僅受政策調控的影響，更受土地供應、客戶需求這些根本性因素的制約，特別是土地供應乃房地產市場之本。國五條細則和香港近期打擊樓市都瞄上了加稅，但其背后都是土地供應不足在作怪。所以與其將眼球過多地盯住單一的地王、樓王，興嘆市場瘋與不瘋，不如更多去關注樓市運行深層次的原因、全局性的變化。