樓市調控需精細化

◎郭文婧（華中師范大學副教授）

二手房交易中個稅按個人所得的20%征收，部分城市上調二套房首付和貸款利率，限購進一步推開…… “國五條”及其實施細則的及時出臺，釋放了政策將持續從緊的信號，徹底打消了一些地區和開發商等待政策放松的幻想，無疑是值得肯定的。調控“殺手锏”對樓市影響幾何？有一種聲音，需要引起重視：針對不同人群，不同需求，房價調控需要精細化的差別對待，政策條款必須對剛需、改善性需求和投機炒房作出區分。

憂慮之一，高額個稅將轉嫁給購房者，反而抬高房價？征收20%的個稅，導致售房者報價偏高，剛需轉而集中于新房市場，由于調控只有目標而沒有“限高令”，會否抬高新房價格？憂慮之二，高額個稅將導致二手房房主惜售，轉出售為長期出租，導致租金高漲？雖然理論上由售轉租增加了出租房的供應，租金理應下跌，但國外的實例卻是征收高額資本利得稅導致了租金高漲。憂慮之三，改善性需求往往是先買后售，高額個稅直接讓改善性需求躺著中槍，買不起，更賣不起。

以市場手段從交易環節打擊投機炒房，是樓市調控的正確方向。中國“高房價”的根源，主要是土地財政導致的高昂地價成本，政府保障房、經適房、廉租房、公租房的供應短缺導致的市場單一化，寬松的融資環境導致的開發商坐地起價，要從根本上解決“高房價”問題，在逐漸常態化市場手段的同時，在階段時期內，還需要更嚴厲的行政手段和金融手段，這也是避免新政傷及無辜的要害所在。

樓市調控新政該如何精細化，以避免傷及無辜？首先，在征收高額個稅的同時，應建立跟家庭負擔、改善性購房掛鉤的退稅政策，避免扼殺改善性需求者的生活質量提高。其次，提供足量保障房、經適房的供應以平抑房價，也增加剛需者的選擇余地，避免單一的商品房供給讓剛需者還是買不起房，甚至面對房價繼續上漲之憂。第三，在征收差額20%個稅的同時，對多套房或超過一定人均面積住房加征累進房產稅，逼迫炒房者不得不降價售房。第四，加強廉租房、公租房供應以平抑租金，同時，健全出租房屋所得的監管和稅收政策，避免以租代售影響市場供給，也避免租金高漲。

房屋兼有消費品和投資品的雙重屬性，僅在交易環節做文章，最后還是“羊毛出在羊身上”，高額個稅極可能還得由購房人買單，不能從根本上解決高房價問題。新的調控政策，應該推出精細化的配套政策，以避免傷及無辜。更有效的措施，還是應該從解決地方政府的土地財政壓力入手，遏制變相放松調控的沖動，切實執行房價控制目標和問責機制，明確和穩定房價預期，將市場導入良性循環。