房地產調控需厘清政策邊界

韓樹杰

本輪房地產調控自2010年4月17日“新國十條”以來，至今已有兩年半時間。雖然調控措施一直沒有放松，但調控目標由最初的“遏制房價過快上漲”轉向實現“房價的合理回歸”，體現了調控思路從應急到理性的轉變。本輪調控已對投資和投機性需求產生明顯的遏制效果，也在一定程度上保障了剛性和改善性住房需求。但在經濟下行與貨幣放松趨勢明顯的背景下，房價出現上漲趨勢也引發擔憂。

限購限貸并不能作為房地產調控的長期措施。在當前房地產市場供求矛盾背景下，一旦政策退出，市場可能出現強力反彈。限購為主、限貸為輔的調控措施作為過渡時期的臨時舉措，最大意義在于為建立規范、合理、有效的房地產發展長效機制爭取了寶貴時間。長效機制關切的應是調整好房地產市場中各參與主體的利益關系，其中最為核心的就是調整好政府與市場的關系，實現政府與市場良性互動。

如何合理界定政府與市場在房地產領域的職能定位和作用邊界？當今世界市場經濟國家中，為應對政府失靈和市場失靈問題，將政府和市場結合起來配置資源已成為通行方式，區別在于對不同的領域是政府多一些還是市場多一些。一般來說，公共產品應由政府提供，私人產品應由市場提供，準公共產品應由政府和市場共同提供。所謂“提供”并不一定指直接生產和包辦，可以是付費購買。總體來看，隨著經濟社會的發展，政府提供的公共服務存在不斷擴大的趨勢。事實上，政府與市場難以截然分開，政府也是市場參與主體之一，政府的一切行為也都要通過市場規律發揮作用。

要在房地產領域有效規范政府職能，充分發揮市場作用，應著力于建立規范、合理、有效的房地產市場運行機制，保障市場規律在合理范圍內的有效運行，避免其負面效應。

具體來說，一是要明確房地產領域不同“產品”的屬性層級，對于房地產公共服務體系以及用于滿足居民基本住房需求的保障性住房體系等公共和準公共產品，可以由公立部門直接提供，更好的方式是政府向私人部門購買相關產品和服務，對于滿足基本需求之外的多樣化高端住房需求則可完全按照市場規則運行，政府只發揮規范引導職能，避免直接干預。二是加強房地產市場的相關基礎制度建設，這是房地產市場健康有序良性發展的重要前提。基礎制度建設主要包括土地制度、財稅制度、信息平臺、收入分配制度及財產申報制度等。土地制度要合理有序地保證房地產發展的土地供應，房產稅等相關財稅制度可調節市場需求并帶來穩定的財政收入，通過這些制度設計可使地方政府擺脫對土地財政的依賴。信息平臺建設能夠大大推動房地產市場透明度，對市場穩定和政策推行具有重大意義。收入分配制度可提升需求側消費水平，改善居民資產結構，保持房地產市場活力。財產申報制度既是保障房體系有效運行的重要依據，也是強化房地產監管的重要手段。在合理有效的房地產市場運行機制框架下，政府將更多的發揮引導、規范和監督職能，而市場將更有效地實現其資源配置的天然使命。