地產調控難松動 房地產信托基金化避險

房地產調控的深入使得房價的反彈預期再次被壓制，而房地產信托的風險也再度為市場所關注。記者從多家信托公司了解到，發行“基金化”的房地產信托產品將成為今后房地產信托業務的主要方向之一。

相比較于傳統的單一項目型房地產信托產品，基金型信托產品在風險控制上更具優勢。房地產投資基金是專門用于房地產投資、開發、銷售和消費等方面的投資基金，是集眾多的分散資金于一體，同時采用專家經營、專業化管理的一種投資體制，有利于聚集資金，分散風險，獲得較高的規模效益。

在“基金型”房地產信托產品方面，平安信托在業內進行了較早的嘗試，此前曾推出“睿石”系列全功能房地產(信托)基金。該產品采用了“主動管理+組合投資”的方式，運用資產配置模式，通過股權合作和債權融資等方式投資到房地產市場，較大程度地降低了投資單一項目型信托計劃的風險。該產品投資于多個項目、多個交易對手、結合行業周期配比債性資產和股性資產，以分散風險，為投資者帶來具有相對優勢的產品收益。

據了解，睿石房地產基金每期平均配置4-7個基礎資產，初始配置原則是股權類資產的配置上限僅為30%，通過分散投資，有效地規避結構性和區域性的行業風險。睿石房地產基金通過股債資產比例、交易對手信用風險、項目運作風險、區域市場風險等維度，通過組合配置分散投資風險和保障客戶投資收益。以近期備受關注的“睿石2號”為例，該基金配置了29.68%的股權項目，雖然股性資產受到房地產市場波動產生較大下降，但是睿石2號的整體收益率仍達到11.02%，依然高于同期發行的債權類產品(8%左右)。

除了平安信托之外，新華信托在“基金型”房地產信托產品方面也進行了較早的嘗試，目前已經推出多款“基金型”的房地產信托產品。目前房地產市場調控持續深入，作為信托公司最賺錢的業務之一的房地產信托業務面臨制約，因此多家信托公司都在研究通過“基金化”的方式推動房地產信托業務的轉型，降低房地產市場波動帶來的風險。

“目前剛性兌付問題已經成為制約信托業發展的一個重要問題，而基金型的產品由于是先籌集資金再找項目，不提前約定收益，在某種程度上解決了剛性兌付的問題。”上海某信托公司負責人向記者表示。