督查房地產市場，督什么查什么？

每經評論員 葉檀

房地產調控要杜絕空談理想主義，價格大幅下挫，將導致中國經濟硬著陸；同時，必須堅持房地產調控，如果房地產價格出現報復性反彈，將成為未來數年中國貨幣泡沫崩潰的導火索。因此，保持房地產市場溫和最重要。

國務院決定派出督查組，這是近兩個月來，中央對樓市調控第十次釋放不動搖信號。關鍵問題是，為什么市場不相信，為什么一些人還在入市，為什么二季度房地產市場出現明顯反彈？一句話，倒逼機制，幾乎所有的房地產上市公司研究報告都提到，地方財政下行，房地產相關行業處于嚴冬期，有可能倒逼出相對寬松的房地產政策。

承認因為歷史原因中國經濟過于依賴房地產市場沒什么好丟臉的，這是事實。另一個必須正視的事實是，在現階段，中國經濟不可能很快擺脫房地產依賴癥，而有個逐步松綁的過程。松綁的過程是個全面推進漸進式改革的過程，需要房地產從投資市場走向消費市場，需要建設保障型住房，鼓勵剛性需求者入市，更需要以剛性預算約束住地方政府的基建熱情。因為房地產市場金融鏈條的縮短，意味著中國貨幣泡沫趨冷，地方政府不可能以土地兌現的方式維持高速投資，除非等待未來債務危機全面爆發。

此次督查組重點督查住房限購落實，檢查住房限購措施執行情況，差別化住房信貸政策執行情況，住房用地供應和管理情況，稅收政策執行和征管情況。對落實房地產市場調控政策措施有偏差、不到位的，國務院督查組將督促進行整改。限購是目前防止房地產價格報復性反彈的核心舉措，這一行政性舉措是對中國以往發放的貨幣的最強大的做空手段，使擁有貨幣者不再肆虐于房地產市場。

當然，限購政策是暫時的，與宏觀經濟一樣，房地產市場需要的是結構性轉型。建議督查者增加兩個督查項目，將有助于全面了解當地的房地產市場以及金融杠桿的具體狀況。

第一項，當地房地產市場目前的購房者比例中，自住占比多少，當地房地產市場是由投資者主導，還是消費者主導？如果由投資者主導，我們可以判斷，當地房地產市場再次泡沫化，將進入新一輪的報復性反彈過程；如果由消費者主導市場，當地的房地產市場價格回暖將是溫和可控的，泡沫不會惡性化。

以北京為例，統計數據顯示，6月份北京二手房總成交14863套中，120平方米以上的二手房簽約2338套，占比僅僅為15.7%。而剛需主要購買的中小套型 （100平方米以下）成交10973套，占比高達73.8%。說明自住仍占據主流，自住需求將帶動投資需求，目前還在可控的范圍之內。另據仲量聯行的研究報告，今年二季度天津高端住宅市場供應量和需求量均現增長，新增供應套數和銷售量已達到自2008年以來的單個季度最高紀錄，可能說明部分投資者逢低吸納。

第二項，租金指標，前兩年一線城市住宅物業與商業物業租金大幅上升，說明在房地產銷售價格下降的同時，社會資金量仍然充裕，壓力沒有減退。如果租金價格下降，說明經濟下行已經稀釋了過于充裕的資金。

以貌似公平的手段調控經濟有時恰恰會造成最大的不公，不講經濟規律將帶來災難性影響。從根本上說，土地財政與貨幣泡沫是推升房地產價格上升的兩大關鍵因素，對地方財政與土地關系做具體剖析，最好是建立系統模型，以土地收入掛鉤地方財政警示燈，將對地方財政的危險度了然于心。

此外，還需要增加其他投資品種，我國高凈值人群70%的資產是房地產，人們需要轉向其他投資方向，與實體經濟的關系更加密切，對中國經濟有利。此時，建立債券市場的交易透明度與活躍度，打擊股票市場的內幕交易，可以說，人們對其他投資市場信心越強，房地產市場的壓力也就越輕。