7月樓市成交回暖 開發商借勢跑路

在一個月內兩次降息等利好消息的刺激下，樓市成交回暖仍在持續，7月首周京滬兩地樓市商品住宅單周成交量依然維持高位，五大城市二手房報價指數全線上揚。而成交量的持續回暖令市場躁動，國務院總理溫家寶近日針對樓市“要毫不動搖繼續調控”的表態無疑給樓市打了一針“鎮定劑”。

業內人士表示，開發商不能盲目樂觀，剛需帶動下的樓市回暖能夠持續多久尚未可知，仍需抓緊機會出貨跑量，一旦漲價引起房價反彈，很可能招致政策的進一步收緊。

7月首周成交維持高位

據德佑地產市場中心監測數據顯示，上周（7月2日-7月8日）上海市商品住宅成交面積為20萬平方米，環比前周下跌43.1%；商品住宅成交均價為24966元/平方米，環比前周下跌2.4%。在經歷了6月末的成交高峰后，7月首周上海樓市成交量有所回落，但依然維持在20萬平方米以上的高位。德佑地產研究主任陸騎麟分析，6月末的成交高峰與部分房企沖刺半年業績有關，因此進入7月后出現回落也在情理之中。

中原集團跟蹤北上廣深津五大城市二手房報價的情況顯示，受降息影響，上周五大城市的中原報價指數全線上揚。截至目前，由于業主心態走強，中原報價指數的升勢還將持續，預計7月份五大城市二手住宅成交價格仍會延續上升。

“伴隨著市場回暖及價格的微漲，近期改善性需求大有替代剛性需求成為當前市場交投主流的勢頭。”21世紀不動產分析師黃河滔對記者表示。以上海為例，上周成交前十的項目中，套均總價低于200萬元的項目僅有一個，與之前低總價項目占成交主流的情況相比，明顯看出成交結構的上移。

多地樓市持續量價齊升的“大好”形勢，讓監管層關于調控不放松的表態再趨頻密。

7月6日至8日，國務院總理溫家寶在江蘇調研時說，目前房地產市場調控仍處關鍵期，要把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策，毫不動搖地繼續推進房地產市場各項調控工作，決不能讓房價反彈。

依然秉持盡快跑量策略

“開發商絕不能因為目前市場回暖而盲目樂觀，一方面依然要秉持盡快跑量的銷售策略，另一方面絕不能盲目漲價。”一家在港上市的房企市場部人士認為，限購在短時間內不可能取消，樓市缺乏反轉基礎，剛需釋放而帶來的市場回暖是否能持續尚待觀察。“經過半年的剛需釋放已經差不多了，但中高端需求被打壓得很嚴重。目前這個階段，價格保持穩定比較好，開發商能跑量的還得趕緊跑。”

正如上述開發商所言，剛性與改善性需求的帶動仍未能持續拉動高端市場，上周上海高端市場成交迅速回落，除“中凱城市之光”成交7套房源外，其余高端樓盤成交均乏善可陳。據業內人士介紹，曠日持久的調控令不少高端物業購房者投資外移，紛紛選擇中國香港地區，或者新加坡、澳大利亞等地進行投資置業。香港開發商信和置業營業部總經理田兆源告訴記者，該公司在香港開發的總價千萬元以上的豪宅內地買家占到四成，旗下近期即將開盤的臨江低密度豪宅“天賦海灣”意向客戶中也有近三成為內地投資者。

“總理此次講話中提到，‘要把抑制房地產投機投資作為一項長期政策’，這是第一次明確提出要長期化。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析認為，樓市的持續回暖及房價重現上漲趨勢或將使中央層面再度出臺文件，以重申和強調現有的限購、限貸、限價（督促地方政府控制年度房價目標）政策，由此預計下半年房價將以低位跑量為主。