降低15倍房?jī)r(jià)收入比出路在哪里

房?jī)r(jià)收入比應(yīng)成為住房政策設(shè)計(jì)中的重要指標(biāo),目前一線城市房?jī)r(jià)收入比高達(dá)15倍以上。(3月22日《人民日?qǐng)?bào)》)

兩會(huì)記者會(huì)上,溫家寶總理說(shuō)“什么叫房?jī)r(jià)合理回歸?我以為合理的房?jī)r(jià),應(yīng)該是使房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng),房?jī)r(jià)與投入和合理的利潤(rùn)相匹配。”這段時(shí)間關(guān)于“房?jī)r(jià)收入比”與“合理房?jī)r(jià)”的話題成為各界熱議的話題。

房?jī)r(jià)收入比,是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。一般認(rèn)為,合理的房?jī)r(jià)收入比的取值范圍為4～6,若計(jì)算出的房?jī)r(jià)收入比高于這一范圍,則認(rèn)為其房?jī)r(jià)偏高,房地產(chǎn)可能存在泡沫,高出越多,則存在泡沫的可能性越大,泡沫也就越大。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)公報(bào),2011年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21810元,按照三口之家兩個(gè)就業(yè)人員計(jì)算,一個(gè)三口之家年收入為4.4萬(wàn)元左右。按照房?jī)r(jià)收入比6倍計(jì)算是26.4萬(wàn)元,再按照一套房90平方米計(jì)算,全國(guó)城鎮(zhèn)平均房?jī)r(jià)應(yīng)該在3000元/平方米左右,這就是全國(guó)城鎮(zhèn)的“合理房?jī)r(jià)”。

2011年北京人均收入3.29萬(wàn)元,按照上述計(jì)算,其“合理房?jī)r(jià)”應(yīng)該在4440元/平方米左右;上海去年人均收入為36230元,其合理房?jī)r(jià)應(yīng)該為4830元/平方米左右。當(dāng)前北京、上海房?jī)r(jià)高出“合理房?jī)r(jià)”的5～10倍。

從全國(guó)70個(gè)城市包括縣城城區(qū)來(lái)看,平均房?jī)r(jià)在3000元/平方米左右的這個(gè)“合理房?jī)r(jià)”,當(dāng)前已經(jīng)基本達(dá)到。除了沿海地市級(jí)城市房?jī)r(jià)略高外,中西部以及東北地區(qū)地級(jí)市城市房?jī)r(jià)基本在3000元/平方米左右或者以下。現(xiàn)在的關(guān)鍵問(wèn)題是,一線城市北上廣深中心城區(qū)房?jī)r(jià)和二線城市、省會(huì)城市房?jī)r(jià)收入比較高,這些城市房?jī)r(jià)要回到總理說(shuō)的“合理價(jià)位”難度較大。

出路在哪里?僅僅依靠房地產(chǎn)調(diào)控使得房?jī)r(jià)達(dá)到6倍的房?jī)r(jià)收入比是否可行?試想,如果房?jī)r(jià)降到“合理價(jià)位”,房?jī)r(jià)跌幅就不是50%的腰斬問(wèn)題,而是要跌幅要在70%以上。這將帶來(lái)多方面影響。長(zhǎng)期依賴房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)絕對(duì)受不了;政府的土地財(cái)政和房地產(chǎn)稅收受不了;銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)受不了;大多數(shù)有房產(chǎn)者心理也難以承受。

筆者有兩個(gè)觀點(diǎn):首先,10年形成的房?jī)r(jià)畸高現(xiàn)狀,要求樓市調(diào)控在一兩年內(nèi)完成是不現(xiàn)實(shí)的,至少需要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)控,才能把高房?jī)r(jià)調(diào)控下來(lái)。

其次,通過(guò)大幅度增加百姓收入和加大調(diào)控力度使得房?jī)r(jià)出現(xiàn)平穩(wěn)合理下降,兩頭并進(jìn)來(lái)達(dá)到合理的房?jī)r(jià)收入比是現(xiàn)實(shí)有效出路。因此,要盡快出臺(tái)收入分配制度方案,盡可能增加百姓收入,通過(guò)較大幅度增加百姓收入來(lái)縮小房?jī)r(jià)收入比過(guò)大的局面,同時(shí),還能夠大大減輕為達(dá)到“合理房?jī)r(jià)”而要求房?jī)r(jià)單邊下挫帶來(lái)各個(gè)方面的壓力。另一邊堅(jiān)持三至五年的調(diào)控,使得高房?jī)r(jià)降下來(lái)。這種收入增加和房?jī)r(jià)下降兩頭并進(jìn)措施是實(shí)現(xiàn)合理房?jī)r(jià)的最佳方案。有城市曾經(jīng)提出房?jī)r(jià)調(diào)控的兩個(gè)指標(biāo):一是城鎮(zhèn)雙職工家庭平均6～7年收入能買(mǎi)套60～70平方米的普通商品房;二是本年度新建住房?jī)r(jià)格增速低于主城區(qū)城市居民人均可支配收入增速,可供借鑒。

當(dāng)然,我們還要注意到,總理在闡述“合理房?jī)r(jià)”時(shí)講到的另一個(gè)因素:房?jī)r(jià)與投入和合理的利潤(rùn)相匹配。現(xiàn)在土地價(jià)格如此高,如果按照上述只考慮家庭收入計(jì)算出的“合理房?jī)r(jià)”,那么,連土地成本都不能覆蓋,開(kāi)發(fā)商更不用說(shuō)利潤(rùn)了。賠本蓋房子,哪個(gè)開(kāi)發(fā)商愿意呢?