限墅令下的“中建地王”

文/楊涵茗

被譽為“股神”的巴菲特日前的一項推薦，引發全球房地產業的地震。用他的話說，如果可行的話，他愿意買光所有的獨棟住宅。如果以低利率水平購買并長期持有，房市投資的回報將高于股票。他建議購房者進行三十年期的抵押貸款，并且在利率下降時進行再融資。

而在他力挺樓市前，全球一些華人聚集地區的房價已經經歷了較長周期的房價上漲。以香港為例，目前的房價已經全面超過1997年金融風暴時的價格。獨棟別墅的售價已經超過80萬元港幣一平方米。

香港別墅售價的高漲，也讓投資者重新審視上海的頂級別墅，只有香港同類物業1/7的價格，儼然成為全球房地產市場的“谷底”。而國家最近頒布的“限墅令”，更令上海市區的別墅變得彌足珍貴。曾有購房者把全球最負盛名的頂級住宅與上海頂級別墅中的翹楚——中建大公館做比較，發現后者更有購買價值。這些高端買家認為，僅就中建大公館的性價比而言，可以比肩全球任何頂尖物業。

限墅令下城市別墅供應失衡

中建大公館的前身是新江灣的中建“地王”。當年中建地產以37.2億的高價奪地，樓板價達每平方米32484元，溢價率為117%，成為全國單價地王之時，業內曾對中建地產如此高價拿下這樣一幅地塊有過爭議，新江灣的地能值那么高價嗎？

現實證明了中建地產眼光的正確。

由于城市規劃的歷史原因，上海的城市獨棟別墅向來稀少，擁有獨立小區園林的，多為名人古跡或歷史保護建筑。

而在國土資源部最近下發 “禁墅令”,提及“嚴格控制高檔住宅用地,不得以任何形式安排別墅類用地”后，獨棟別墅更是稀有。

根據業內人士的介紹，一般容積率超過1.0就不可能開發純別墅樓盤。由于國土部的上述政策，上海中心城區可以開發別墅項目的地塊已近枯竭，目前在售的外灘十公里范圍內的城市純別墅小區僅新江灣地區的中建大公館一家。

然而市場對于城市別墅的渴求越來越旺盛，此前復旦大學金融與資本市場研究中心主任謝百三在一地產論壇上表示“廣義貨幣2011年較2010年增長了5萬億。”有業內人士認為上述蒸發的資金很有可能進入房地產市場的稀缺城市別墅。目前市場的供應遠遠趕不上需求。

地王別墅前景可觀

雖然是在地王地塊上建成的純別墅住宅小區，但性價比遠遠超過周邊項目。

據了解，中建大公館一般每戶的贈送面積與建筑面積配比均可達到1:1。譬如其中的疊加產品，一套230平方米的別墅加上贈送面積也能達到400多平方米，完全可與獨棟相媲美。假使算上贈送面積，中建大公館的實際售價甚至可與周邊新江灣地區的普通公寓持平。

來自全球500強的高品質施工進一步提升了中建大公館的建筑高品質，使它在全球頂級高端住宅排名靠前。一位在全球有多處頂級物業的華人富豪，在對比其他地區的高端物業后，還是認為中建大公館的購買價值更高，更符合中國人的價值標準。

事實上，已經有一部分高凈值人群購買了中建大公館的少量高性價比物業，在咨詢、參觀中建大公館的人群中也有相當多的著名企業家和地方首富。他們對于新江灣獨有的生態濕地與國際社區相結合的人居環境感到滿意，不僅城市別墅稀有，自然生態環境更珍貴。而中建大公館所處位置最有利于享受生態濕地資源。

據悉，其中很多人認為，購買上海的城市獨棟別墅，無論是品質還是環境，眼下也許是最好，也可能是最后的機會。