房地產調控進入微妙期

2月9日，安徽蕪湖市出臺了樓市新政，對在蕪湖市區購房者給以每平方米50~300元不等的補助，引起了全國范圍的高度關注，股票市場也掀起了較大的波瀾，9日和10日房地產板塊的股票在股市里連續兩天漲幅第一，房地產行業的股票平均交易量放大了2倍多。 

之所以如此，市場認為是房地產調控政策開始出現松動的信號。這個判斷無論對當前的房地產市場，還是對股票市場，乃至商品期貨市場都意義重大，直接關系到中國房地產市場及宏觀經濟的走勢。 

假如真是房地產調控政策出現轉折的信號，則意味著此輪房地產市場與政府政策的博弈再次以開發商的完勝而告終。筆者曾經在2011年10月份寫過幾篇有關房地產市場與政府政策博弈的文章，從2003年以來市場與政府政策經過了四輪博弈，前三輪的博弈結果都清楚地表明，“當政府對房地產價格調控影響到經濟增長速度時，調控政策就會轉向保增長”。因此，這一輪的房地產調控政策在2010年初高調出臺時，市場同樣有這樣的預期。在這種預期的支配下，開發商面對政府的政策調控就顯得從容而淡定，他們寧愿通過高利貸融資也不肯降價銷售，結果是房地產價格在政策出臺后的一年多時間里都十分堅挺。直到2011年第三季度，經過政府多次表態“堅持房地產調控不動搖”后，房價才有所松動。當開發商剛剛準備降價銷售時，看到政策有所松動的信號，結果是顯而易見的——價格將停止下跌，甚至出現報復性反彈，“讓房價回歸到合理價位”的承諾將難以實現。 

房價上漲的勢頭好不容易得到控制，如果出現反彈是政府不愿意看到的。于是，在蕪湖市的消息出臺后，新華社及中央電視臺等主流媒體立即表態，蕪湖的房地產新措施并非松綁調控政策。 

不管輿論如何分析，部分地方政府想放松政策，這是存在的。為什么這些地方政府在變著花樣想放松調控政策？原因在于經濟形勢的快速變化。從剛剛公布的1月份經濟數據來看，經濟運行出現了諸多不好的信號，例如：電力消費出現罕見的負增長，同比增長-8%；進出口同比增長-7.8%；鋼鐵行業從去年11月份開始出現全行業虧損；工程機械1月份銷售環比下降四成，同比下降50%；1月份新增貸款7381億元，比去年1月份及前年1月份少30%左右。這其中有春節因素的干擾，但即使剔除春節因素，經濟景氣的下滑趨勢還是十分明顯的，尤其是與房地產相關的鋼鐵、建材、工程機械等行業的下滑十分突出。可見，正如2010年樓市調控政策出臺之始市場預期的那樣，調控政策要面臨經濟保增長的壓力了。 

毫無疑問，當前的房地產調控政策的確面臨“控制房價”與“保經濟增長”的糾結，有選擇地刺激首次置業成為政策的必然趨勢。但筆者認為，刺激首次置業的政策難以恢復房地產市場的繁榮，因為財富在少數人手里，大量的年輕人想買房子卻沒有購買力，而有支付能力的人早已有房子，北京、上海等一線城市如此，在二、三線城市也是如此。房地產市場的扭曲，歸根到底是由收入分配的嚴重不公平導致的。除非放松住房限購政策，讓有錢的人重新加入到房地產投機的大潮中去，否則，房地產市場的頹勢是難以扭轉的。 

是控制房價，還是保經濟增長？政策在這二者之間已經搖擺過好幾次，這次似乎要在二者之間找到一個平衡，能否如愿，還要讓時間來檢驗。