越秀地產10月業績“驚艷”拋售商業物業促增長被指難以為繼

每經記者  徐學成  發自廣州

    在整個樓市銷售  “哀鴻遍野”的情況下，主打廣州本地市場的越秀地產卻交出了一份“驚艷”的成績單。越秀地產（00123，HK）11月7日公布的業績報告顯示，10月份公司實現合同銷售面積7.59萬平方米，合同銷售金額18.17億元，月度銷售金額同比上升109.3%，環比上升45.6%，創下近三年來的新高。

    對此,有業內人士對《每日經濟新聞》記者表示，細觀其數據不難發現，商業物業的集中拋售對其業績貢獻良多，但這種銷售策略卻是難以為繼的，如果調控繼續趨緊，越秀地產“攢”下來的高價項目即是一處處“暗礁”，或給其銷售帶來壓力。

商業物業集中放量

    越秀地產在上述報告中稱，10月業績貢獻主要來自于位于廣州珠江新城的非限購商業項目和高端住宅項目，此外，還包括位于海珠區某項目的裙樓商鋪。

    根據該報告提供的數據，上述裙樓商鋪項目均價達到41700元/平方米，堪稱公司今年以來旗下項目的“單價之王”，越秀地產僅僅依靠這個項目就錄得9.96億元的銷售收入，超過其10月整體銷售額的50%。此外，越秀地產其他項目的銷售業績表現一般，僅有3個項目銷售額過億元。

    住宅項目方面，根據網易地產統計的數據，10月份越秀地產在廣州共有6個項目有銷售記錄，其中4個位于廣州市中心區，單價最高的23000元/平方米，而這6個項目錄得的銷售收入僅為5.39億元，僅為上述裙樓商鋪的54.1%。

    越秀地產表示，9月份在廣州共推出4個項目，其中主要是純商業物業或商業公寓，因此銷售未受限購的影響。

    中原地產廣州項目總經理黃韜在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，從市場的整體情況來看，開發商下半年的銷售普遍都“不理想”，越秀地產10月出現銷售“高潮”主要是因為商業物業的集中入市。

公司下半年銷售低迷

    今年前10月，越秀地產累計實現合同銷售面積39.65萬平方米，合同銷售金額約65.36億元，同比分別下降18.3%及14.9%。

    此外，今年1月~6月份，越秀地產實現合同銷售金額30.74億元，僅占去全年銷售目標金額的1/3左右，由此不難發現，相比10月份18.17億元的銷售額，越秀地產在7、8、9三個月的總銷售額僅為16.45億元，還不及10月份這一個月。

    網易房產的統計數據也證實了這一狀況。數據顯示，今年1月~6月份，越秀地產在廣州共售出1163套房產，月均193套；下半年7月~10月僅售出603套，月均僅150套，下滑幅度明顯，如果除去表現稍好的10月份，其第三季度的銷售情況顯然并不理想。

    由此，業內人士認為，越秀地產10月份的“驚艷”業績并不能掩飾其下半年銷售陷入低迷的現實。

高價項目暗藏風險

    從越秀地產提供的1~10月合同銷售情況來看，高價項目無疑幫了大忙。

    據《每日經濟新聞》記者了解,在其列出的項目銷售明細中，共有5個項目的銷售超過5億元，其中僅有1個項目的均價低于10000元/平方米，且有3個項目的單價超過20000元/平方米。

    亞太城市發展研究會政策研究中心主任謝逸楓認為，越秀地產高價項目銷售較好的原因在于：一是其性價比具備一定優勢；二是其力推的戶型設計也比較符合目前的市場需求。

    高端項目偏多也給越秀地產的銷售帶來一定壓力。網易房產數據顯示，截至11月7日，越秀地產在廣州累計未售的住宅項目已經達到1736套，且主要集中在位于廣州市番禺區、白云區和南沙區的三大項目，數據顯示，其中有兩個項目的均價已經超過13900元/平方米，存貨達到880套。

    黃韜表示，如果開發商能夠完成全年銷售目標，沒有回籠資金的壓力，他們或許會采取相對保守的策略，首先保證業績的穩定增長。

    以銷售金額計算，前10月，越秀地產僅完成全年90億目標的72.6%，年內的兩個月并非沒有銷售壓力，地產專家韓世同對此表示，集中拋售商業物業帶來的業績增長難以為繼，如果過多地開發高價項目，在調控趨緊的情況下，會使公司資金鏈趨緊。

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