業(yè)績大跌再遭“雙限”格力地產(chǎn)腹背受敵

每經(jīng)記者  徐學(xué)成  發(fā)自廣州

　　短短的3個月時間，格力地產(chǎn)的業(yè)績經(jīng)歷了“過山車”式的轉(zhuǎn)變，從上半年的一路飄紅到三季度凈利同比大跌近七成，格力地產(chǎn)遭遇了什么？對于偏安珠海的格力地產(chǎn)來說，無論是目前的項目布局還是未來的拓展計劃，似乎都走不出這個珠三角二線城市的“牢籠”。

    更為不利的是，突如其來的“雙限令”讓重點布局珠海中心城區(qū)高端項目的格力地產(chǎn)的生存和拓展空間會越來越小。

三季度凈利大降七成

    格力地產(chǎn)三季報顯示，第三季度公司實現(xiàn)營業(yè)收入2.4億元，同比下降26%，環(huán)比下降36%；實現(xiàn)凈利潤1452萬元，同比下降69%。據(jù)valuetool平臺統(tǒng)計，格力地產(chǎn)三季度毛利率為38%，環(huán)比下降11個百分點，其毛利率已連續(xù)三個季度持續(xù)下滑。

    然而，3個月之前格力地產(chǎn)的業(yè)績還保持快速增長。根據(jù)其發(fā)布的今年上半年業(yè)績報告，今年1~6月份公司實現(xiàn)營業(yè)收入6.47億元，同比增長18.04%；實現(xiàn)營業(yè)利潤1.98億元，同比增長50.36%；實現(xiàn)凈利潤1.51億元，同比增加45.39%。

    為什么格力地產(chǎn)遭遇業(yè)績大滑坡？格力地產(chǎn)總經(jīng)理鄭文森在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時以“開會”為由，未作出正面回應(yīng)。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體的報道稱，格力地產(chǎn)對此的解釋是  “受結(jié)轉(zhuǎn)速度的影響”。

    中投顧問某房地產(chǎn)行業(yè)研究員對記者表示，格力地產(chǎn)第三季度經(jīng)營業(yè)績下跌的關(guān)鍵在于市場因素，呼之欲出的限購令影響了珠海的房地產(chǎn)購買能力，部分消費者持觀望態(tài)度；另外，格力地產(chǎn)的項目布局沒有展開，導(dǎo)致利潤增長太依賴珠海，業(yè)績波動較大。

    據(jù)記者了解，早在珠海制定今年房價控制目標(biāo)  （增長幅度控制在11%以內(nèi)）之前，關(guān)于珠海是否限購的討論就甚囂塵上。官方數(shù)據(jù)顯示，今年以來，珠海樓市的成交量就一直處于負(fù)增長狀態(tài)，直到9月份才有所好轉(zhuǎn)。

    格力地產(chǎn)同樣難逃銷售下滑，公開資料顯示，其在售的兩大樓盤上半年取得的銷售金額較去年同期下降約27%。

高價項目扎堆市中心

    《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，目前格力地產(chǎn)在售及即將發(fā)售的三大項目均位于珠海市中心的香洲區(qū)。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，其中在售項目的售價分別是15000元/平方米和18000元/平方米，接近或超過該區(qū)域均價。

    格力地產(chǎn)似乎更偏愛于在市中心拿地，以即將入市發(fā)售的位于珠海市香洲區(qū)唐家灣片區(qū)的格力海岸為例：2009年12月3日，剛剛上市的格力地產(chǎn)以66億元的總價擊敗眾多對手，競得位于珠海市唐家灣填海區(qū)一宗地塊，這塊地后來即用來開發(fā)上述項目。

    格力地產(chǎn)以樓面地價高達(dá)7400元/平方米的代價獲封當(dāng)時的“珠海地王”，這一舉動讓業(yè)界難以看懂。根據(jù)格力地產(chǎn)的相關(guān)公告，格力海岸一期的總投資為74.94億元，總建筑面積約47.6萬平方米，依此計算，其平均成本約為15743.6元/平方米，意味著該項目售價只有達(dá)到16000元/平方米，才能基本“保本”。

    但現(xiàn)實是，該片區(qū)雖然主打“海景”概念，但與珠海拱北片區(qū)的區(qū)域、交通優(yōu)勢相比，還處于相對弱勢。到目前為止，拱北片區(qū)的大多數(shù)海景項目售價也僅在16000元/平方米左右。

格力或被迫虧本賣房

    對于重點布局珠海市場的格力地產(chǎn)來說，“運氣”顯然不是很好。11月1日，珠海市住建局官網(wǎng)的一份名為  《關(guān)于深入開展房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（以下簡稱《通知》）的文件似一記“重炮”，將炮口對準(zhǔn)了珠海房地產(chǎn)市場。

    根據(jù)珠海市住建局相關(guān)人士的解釋，目前珠海實行限購的范圍是指除了橫琴新區(qū)和高新區(qū)以外的珠海香洲區(qū)行政區(qū)域，根據(jù)珠海市香洲區(qū)的行政區(qū)劃，橫琴新區(qū)和高新區(qū)分別是指唐家鎮(zhèn)和橫琴鎮(zhèn)。這樣一來，位于唐家鎮(zhèn)的格力海岸項目便不在限購范圍之內(nèi)。

    但這并不代表該項目能逃脫限價的約束，根據(jù)《通知》規(guī)定，自2011年11月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報備項目的住房平均價格超過珠海市2011年度房價控制目標(biāo)(11285元/平方米)的，價格主管部門暫停備案，商品房預(yù)售管理部門暫停核發(fā)商品房預(yù)售許可證。

    記者在珠海市住建局官網(wǎng)上并未查詢到格力海岸項目的預(yù)售許可信息，這就意味著，只要在限價期限內(nèi)，格力海岸項目的售價不可能高于11285元/平方米，更不可能達(dá)到“保本”的16000元/平方米，如此一來，一旦入市，格力海岸項目無異于做“虧本買賣”。

    對此，鄭文森在接受記者采訪時表示，由于項目還未推向市場，所以限價政策對項目的影響還未可知，但格力地產(chǎn)方面一定會“采取積極的應(yīng)對措施”。

    由于地產(chǎn)項目均集中在珠海一個城市，格力地產(chǎn)抗風(fēng)險能力一直被業(yè)內(nèi)所詬病。中投顧問相關(guān)分析指出，由于珠海房地產(chǎn)市場缺乏長期的發(fā)展?jié)摿?，所以格力地產(chǎn)的中長期經(jīng)營潛力較小。

    地產(chǎn)專家韓世同則認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)的地域性很強，并不是每個開發(fā)商都能輕易地拓展到全國，對于格力來說，先在其“大本營”珠海站穩(wěn)腳跟，也不失為一種明智的做法。但這種模式易導(dǎo)致企業(yè)的抗風(fēng)險能力較弱，一旦政策出現(xiàn)波動，企業(yè)或許難以招架。

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