舒圣祥：放松限購(gòu)令必使樓市調(diào)控前功盡棄

舒圣祥

    吳曉靈委員此語(yǔ)一出，輿論頓時(shí)嘩然。確實(shí)，限購(gòu)是一個(gè)行政辦法，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)此頗有微詞。但是，限購(gòu)政策對(duì)于當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的遏制作用有目共睹，不應(yīng)該抱著固定的偏見作出不公正的評(píng)價(jià)。

    吳委員認(rèn)為應(yīng)該放寬限購(gòu)政策，允許投資性購(gòu)房，主要的論據(jù)有兩個(gè)：一是政府對(duì)租賃市場(chǎng)不應(yīng)該大包大攬，要不然就是重回房屋實(shí)物分配的一種倒退；二是，限購(gòu)政策讓市場(chǎng)上沒(méi)有多余的投資房可供出租。其實(shí)，這兩個(gè)論據(jù)都是罔顧當(dāng)前樓市現(xiàn)實(shí)的，要么是一個(gè)偽問(wèn)題，要么根本站不住腳。眾所周知，基本實(shí)現(xiàn)“住有所居”，既是政府部門不可推卸的義務(wù)，也是中央政府對(duì)國(guó)民做出的莊嚴(yán)承諾。這決定了在住房的問(wèn)題上，政府部門不可以做甩手掌柜。

    具體到租賃市場(chǎng)而言，政府當(dāng)前參與的不是太多，而是太少。幾年前，幾乎沒(méi)有政府部門提供相對(duì)廉價(jià)的住房供出租。廉租房也好，公租房也好，都才剛剛起步，所謂大包大攬不知從何談起？就算“十二五”期間的3600萬(wàn)套保障房全部建成并投入使用，最大的受益比例也僅為20%。更多的居住需求，仍然是要通過(guò)市場(chǎng)化的購(gòu)買或租住手段來(lái)解決。

    誠(chéng)然，公租房從建設(shè)到分配，必然會(huì)遭遇各種棘手難題。這需要社會(huì)各界特別是全國(guó)人大常委會(huì)從制度上予以監(jiān)督和完善；但是，以實(shí)物分房類比，以大包大攬的罪名，高舉“倒退”的大棒一棍子打死，顯然不是負(fù)責(zé)任的態(tài)度。事實(shí)上，公租房與曾經(jīng)的實(shí)物分房，無(wú)論是在產(chǎn)權(quán)上還是在管理上，都完全不是一碼事，不能牽強(qiáng)附會(huì)地將兩者類比。

    再來(lái)看限購(gòu)政策與租賃市場(chǎng)的關(guān)系。在增量的意義上，限購(gòu)當(dāng)然會(huì)縮小租賃房源的市場(chǎng)供給，但這并不是絕對(duì)的，因?yàn)榇蠖鄶?shù)限購(gòu)對(duì)本地戶籍都是“限二禁三”，依然還有多余的房源可用于出租。這與吳委員所稱“應(yīng)抑制對(duì)房屋過(guò)度投機(jī)，而不是抑制投資性購(gòu)房”并不矛盾。更重要的是，在存量的意義上，前期我們積累了太多的空置房，26日就有報(bào)道稱，北京市商品房庫(kù)存已經(jīng)達(dá)到11.75萬(wàn)套，全國(guó)的庫(kù)存肯定不是小數(shù)目。限購(gòu)政策使得二手房交易萎縮，反而有利于這些存量空置房更多投入到租賃市場(chǎng)。

    吳委員提出“用增值收益稅收遞減的方式限制過(guò)度炒作房屋”，這個(gè)建議很好，問(wèn)題是有沒(méi)有可操作性。一來(lái)，二手房交易的陰陽(yáng)合同可能使增值收益稅設(shè)計(jì)落空；二來(lái)，這需要有一個(gè)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的個(gè)人住房信息系統(tǒng)作為基礎(chǔ)，而這個(gè)系統(tǒng)目前尚推進(jìn)艱難。

    毋庸諱言，作為行政手段的限購(gòu)政策有一天會(huì)退出，但是時(shí)間顯然不是現(xiàn)在。而應(yīng)該等到全國(guó)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)完成、保障房建設(shè)計(jì)劃全部落實(shí)到位的那一天。否則，調(diào)控剛見成效就放寬限購(gòu)，必然使得所有調(diào)控努力都前功盡棄。

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