每經記者  葉書利  發自北京

　　7月12日，本報刊登了《湖南首家高球場違規擴建  項目竟為省級重點工程》一文，揭露湖南青竹湖高爾夫球場二期工程將一塊草坪苗木用地違規建設成一座9洞高爾夫球場。

    《每日經濟新聞》記者進一步調查發現，該球場還將旗下一個名為“青竹湖鄉村俱樂部”的子項目，經過巧妙安排，搖身變成一個高檔別墅項目，并引進綠城進行開發，準備興建580棟高檔別墅。

    調查發現，該項目在開發期間存在“先立項、后征地”以及頂著國家禁令違規建設的多重疑點。

高球場旁建起高檔別墅

    湖南長沙首座高爾夫球場青竹湖高爾夫球場旁邊，錯落有致地矗立著158棟高檔別墅，這是綠城旗下在售的高檔別墅項目“綠城·青竹園”。

    開發商湖南青竹湖國際商務社區開發有限公司副總經理姚國海向《每日經濟新聞》記者介紹，項目分南、北兩個區，共1600多畝地，計劃興建580棟獨棟別墅，已建成158棟。

    7月12日，在談到高爾夫球場禁而不止的原因時，國土資源部執法監察局局長李建勤指出，高爾夫球場開發商往往借球場建設之名，行大規模建設高檔商品房、特別是高檔別墅之實。以鄉村俱樂部、城市公園和休閑公園名義建設高球場，卻暗地開發房地產。

    被征地的村民周明（化名）向記者介紹，綠城·青竹園項目的前身，是一個叫青竹湖鄉村俱樂部的項目，是青竹湖高爾夫球場二期擴建項目的子項目。

    2003年4月15日，青竹湖高爾夫球場開發商湖南外商國際活動中心有限公司向湖南省發展計劃委員會提交的《關于湖南外商國際活動中心項目二期擴建工程“青竹湖鄉村俱樂部”子項目補充批復的報告》，證實了周明的說法。

    該報告稱，青竹湖高爾夫球場二期擴建工程包括高爾夫球場、青竹湖國際商務會所區、白石文化藝術園和青竹湖高爾夫鄉村俱樂部等子項目。

    同年5月12日，湖南省發展計劃委員會向湖南外商國際活動中心有限公司作出了《關于湖南外商國際活動中心青竹湖鄉村俱樂部子項目的補充批復》，同意建立青竹湖鄉村俱樂部子項目，總投資7928萬元。

    2003年12月5日，湖南省發展計劃委員會突然向湖南青竹湖國際商務社區開發有限公司下發  《關于湖南青竹湖國際商務社區項目青竹峰景子項目的補充批復》，“同意青竹湖國際商務社區項目鄉村俱樂部子項目變更為‘青竹峰景項目’”，“主要建設商務住宅、低密度住宅及相關配套設施”。

    姚國海證實，青竹峰景項目也就是后來的綠城·青竹園項目，至于鄉村俱樂部項目為什么會突然變成青竹峰景項目，“具體我也搞不清楚，我是2003年底才過來的。”

    湖南省工商局的資料顯示，目前湖南青竹湖國際商務社區開發有限公司的兩大股東，分別為湖南綠城投資置業有限公司和杭州市桃花源房地產開發有限公司。

    姚國海說，2003年11月14日，綠城集團與兩位自然人合資成立了湖南綠城投資置業有限公司，隨后，湖南綠城投資置業有限公司攜手綠城集團旗下另一家股份合作公司——杭州市桃花源房地產開發有限公司，收購了湖南青竹湖國際商務社區開發有限公司100%股權，其中湖南綠城投資置業有限公司持股97%，杭州市桃花源房地產開發有限公司持股3%。

先立項后征地？

    除了通過“暗渡陳倉”方式達到開發房地產的目的之外，綠城·青竹園項目還存在“先斬后奏”的地塊征用疑點。

    湖南長沙律師葉誠（化名）向《每日經濟新聞》介紹，2003年9月24日國土資源部發布的《關于加強土地供應管理促進房地產市場持續健康發展的通知》（國土資發  〔2003〕356號）中規定：“嚴禁任何單位和個人在房地產開發中以先行立項、先行選址定點和先行確定地價的方式取得土地。”

    記者發現，青竹湖鄉村俱樂部變更為青竹峰景項目  （后來的綠城·青竹園項目）同時，長沙市國土局在《關于青竹湖外商活動中心二期擴建工程（青竹峰景子項目）用地的審查意見》中，先行將項目用地選址在長沙市開福區撈刀鎮征用集體土地66.7648公頃。

    項目立項一年多后的2004年7月29日，湖南省人民政府才向長沙市國土局下發了該地塊的  《農用地轉用、土地征用審批單》（[2004]政國土字第693號）。該審批單顯示，此次共征地66.7648公頃。其中農用地62.4426公頃，其他用地4.3222公頃。20天后，長沙市國土局便以4450.3751萬元的總價將這塊地協議轉讓給湖南青竹湖國際商務社區開發有限公司。2005年3月29日，長沙市人民政府才為綠城·青竹園項目下發了《長沙市人民政府征用土地方案公告》（[2005]第008號）。到了5月18日，長沙市國土局才出臺了征地補償安置方案。

    周明說：“直到那時我才知道，我家的宅基地、部分自留菜地、房屋前后的空地及0.72畝責任農田、1.14畝林地等土地，早已于2004年7月29日被征用，并于當年8月19日出讓高檔別墅項目開發商了。”

    姚國海否認該項目存在先立項后征地的違規行為。他說，2002年或2003年的《長沙市城市總體規劃》就將這塊項目用地納入規劃中。換言之，當時這塊地就是國有建設用地了。

    周明反駁說，《長沙市城市總體規劃》只說明將來這塊地通過征地審批后，可以作為國有建設用地，不代表當時就變成國有建設用地。

農用地流轉存六個違規疑點

    除了征地方面的疑點外，律師葉誠分析說，綠城·青竹園項目農用地流轉過程中，主要存在六大違規疑點。

    他指出，對于集體用地的征用，早在1998年8月29日頒布的《中華人民共和國土地管理法》第2條第4款就規定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。”

    葉誠解釋說，雖然法律法規沒有對“公共利益”作出詳細解釋與界定，但可以肯定的一點是，綠城·青竹園項目屬私人商業開發，不符合集體用地征用的條件。

    其次，依據《中華人民共和國土地管理法》第45條規定：“征用下列土地的，由國務院批準：（一）基本農田；（二）基本農田以外的耕地超過35公頃的；（三）其他土地超過七十公頃的。”

    葉誠指出，該項目牽涉到的被征用地主要為農用地，其中耕地（包含林地）總量達到58.0523公頃，大大超過35公頃的“紅線”標準。因此，即使要批準征用涉案土地，法定征用權利也應由國務院行使，而不是湖南省人民政府。

    第三個疑點在于，2004年4月29日，國務院辦公廳下發了《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》，規定“從現在開始，集中半年左右的時間，繼續深入開展土地市場治理整頓。治理整頓期間，全國暫停審批農用地轉為非農建設用地……”也就是說，自當年4月29日開始的半年左右時間內，全國暫停審批農用地流轉。但該項目農用地流程審批單卻是在2004年7月29日下發的，項目用地審批屬于頂風違法批地。

    第四個疑點，葉誠說，《中共中央、國務院關于進一步加強土地管理切實保護耕地的通知》（中發[1997]11號）規定：“嚴格控制征用耕地出讓土地使用權。禁止征用耕地、林地和宜農荒地出讓土地使用權用于高爾夫球場、仿古城、游樂宮、高級別墅區等高檔房地產開發建設……”而綠城·青竹園是典型的高檔別墅項目，而且是高爾夫別墅項目，此舉違反國家產業政策。

    此外，記者注意到，2002年5月9日由國土資源部發布，并于當年7月1日起開始實施的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》第四條規定：商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

    但2004年8月19日長沙市國土局向綠城·青竹園項目開發商出讓項目用地時，仍以協議出讓方式完成土地出讓。

    葉誠認為，該項目還有對同一個項目進行拆分審批的違規疑點。

    葉誠解釋說，《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十一條明確規定，具體建設項目需要使用土地的，建設單位應當根據建設項目的總體設計一次申請，辦理建設用地審批手續；分期建設的項目，可以根據可行性研究報告確定的方案分期申請建設用地，分期辦理建設用地有關審批手續。而綠城·青竹園項目南北兩期幾乎同時動工，形式上，建設的別墅也是一個整體。綠城·青竹園項目用地的申報和審批，卻都是拆分進行，這涉嫌嚴重違規。

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