葉檀：取消房地產(chǎn)限購 征收資本利得稅

每經(jīng)評論員  葉檀

　　取消房地產(chǎn)限購正當(dāng)其時(shí)。因?yàn)槿∠康禺a(chǎn)限購可以鎖定龐大的貨幣流動性，可以建立統(tǒng)一的全國市場；同時(shí)實(shí)施房地產(chǎn)資本利得稅等，可以讓商品房市場成為中國保障房資金的源頭活水。

    我國貨幣壓力巨大，卻缺乏回籠之術(shù)，沖銷手段無法收回社會資金。按照央行的報(bào)告，截至今年3月末，金融機(jī)構(gòu)住戶存款余額為32.8萬億元，同比增長17.9%，增速比上年末高1.4個百分點(diǎn)，比年初增加2.7萬億元。目前的住戶存款足以沖垮任何一道筑防通脹的堤壩。

    財(cái)富在不斷創(chuàng)造和不斷集聚的過程中，由于欠缺有效、公平的稅收手段，貧富差距也在同步惡化的進(jìn)程中。通過資源、房地產(chǎn)、證券市場，財(cái)富加速向少部分人集聚。一份最新的投資研究報(bào)告顯示，資源主導(dǎo)地區(qū)的財(cái)富集聚效應(yīng)驚人，鄂爾多斯保守估計(jì)擁有資產(chǎn)過億的富豪人數(shù)不下7000人，榆林的億萬富豪人數(shù)則也不在鄂爾多斯之下。

    如何鎖住瘋狂的貨幣？僅靠被動的發(fā)行央票等辦法遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。目前富豪的投資渠道除了能源、民間金融市場，就是房地產(chǎn)。從目前主流投資趨勢看，民間資金大約15%投資證券市場，主要仍然是銀行存款和房地產(chǎn)投資。這兩年十分火爆的藝術(shù)品市場、黃金市場基本上只是小眾市場，無法成為大眾投資市場。債券市場本應(yīng)成為大眾市場，但這兩年的發(fā)展并不盡如人意。

    根據(jù)焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)與北師大金融研究中心鐘偉等人的報(bào)告，綜合各種估算，截至2006年底，沉淀在土地上的資金約2.4萬億元，沉淀在土地上的資金成本也超過了目前房地產(chǎn)行業(yè)的年度凈利潤總額。

    證券市場是另一個資金集聚地。根據(jù)央行的報(bào)告，2010年，滬深股市累計(jì)成交54.6萬億元，同比多成交9647億元；年末市場流通市值19.3萬億元，比上年末增長27.7%。2010年中國GDP總量約為39.8萬億元，證券化率將近50%。股票市場籌資規(guī)模明顯增加，融資再融資全球第一。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2010年各類企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)在境內(nèi)外股票市場上通過發(fā)行、增發(fā)、配股以及行權(quán)方式累計(jì)籌資1.13萬億元，同比多籌資6351億元，為上年同期的2.3倍，創(chuàng)歷史最高融資水平。其中，A股籌資8955億元，同比多增5060億元。

    似乎樓市與股市可以鎖定蛟龍。筆者以往有個觀念，認(rèn)為依靠房地產(chǎn)與證券市場就能夠鎖定大部分貨幣，不至于讓通脹不可收拾。事實(shí)上，此前我國房地產(chǎn)與汽車業(yè)、證券市場被認(rèn)為起到了鎖定貨幣之功效。

    這樣的認(rèn)識是錯誤的。房地產(chǎn)鎖住了巨量貨幣，但這樣的鎖定沒有意義。中國房地產(chǎn)長期以來沒有持有環(huán)節(jié)稅，也沒有真正意義上的資本利得稅，換句話說，在房地產(chǎn)上升階段，隨時(shí)可以用低成本進(jìn)行高額套現(xiàn)。套現(xiàn)后，房地產(chǎn)依然成為滾滾的貨幣巨龍橫沖直撞，外匯占款的基礎(chǔ)貨幣，經(jīng)過資本與貨幣市場急劇放大。

    貨幣仍在資本市場。從民間投資去向看，有70%仍投向房地產(chǎn)行業(yè)，但并非直接在二級市場交易，而是通過房地產(chǎn)基金等方式獲得10%左右的收益，這不僅擴(kuò)大房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)，也使虛擬經(jīng)濟(jì)更為龐大。證券市場同樣如此，大量公司上市或者再融資，未能減少貨幣量，只是發(fā)生了持有變更，由投資者手中轉(zhuǎn)移到了上市公司、轉(zhuǎn)移到了大股東手中。這從狹義與廣義貨幣發(fā)行量大幅增長就可見一斑。

    以限購方式抑制房地產(chǎn)投資初衷良好，在短時(shí)間內(nèi)為房地產(chǎn)市場降溫的作用明顯，但從長期來看，對改變中國猶如洪水猛獸般的存量貨幣并無好處，貨幣如水，終將逐勢而行，并泛濫成災(zāi)。存款與房地產(chǎn)市場如同堰塞湖，不可能解決洪水。更重要的是，以行政手段限購還會阻礙中國統(tǒng)一的勞動力市場的形成，無疑是在走回頭路。

    在探討中，徐滇慶教授強(qiáng)調(diào)，限購是個下三等的政策。如今應(yīng)放開限購，允許消費(fèi)者與投資者入市，但放開限購必須有其他措施保駕護(hù)航：第一，嚴(yán)控銀行的房地產(chǎn)貸款規(guī)模、繼續(xù)縮短房地產(chǎn)金融杠桿、鼓勵自有資金購房，在回籠貨幣的同時(shí)減少銀行風(fēng)險(xiǎn)；第二，厘清房地產(chǎn)稅費(fèi)，推出資本利得稅等以緩解貧富差距、為保障房籌措資金。

    取消房地產(chǎn)限購是推進(jìn)房地產(chǎn)總體改革的步驟之一。建立全國統(tǒng)一的市場，建立現(xiàn)實(shí)、合法、嚴(yán)格、公平的稅收體制，改革基礎(chǔ)貨幣發(fā)行體制，加快推進(jìn)民間投資體制的改革，這些舉措將與房地產(chǎn)改革一道，成為中國未來市場改革不可或缺的因素。

    取消房地產(chǎn)限購，以長效改革取代短期行政手段，是大勢所趨。

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