每經記者  李文藝

        2011年開年以來，一輪密集的調控“重拳”再度襲向房地產市場。不少投資者預期，2月底之前，陸陸續續還會有多個城市出臺相關限購細則，不排除更甚于北京市的狠招。

        在此重壓下，本周房地產板塊指數上漲1.32%，似乎在近一年的弱勢之后已經“跌不動”了。那么未來地產股將走向何方？深圳太和投資管理有限公司投資總監王亮告訴《每日經濟新聞》記者：“地產股目前的價格已經反映了最悲觀的調控預期，下跌空間有限，但同樣的，在未來兩三年之內，我還看不到刺激地產股上漲的理由。”

地產股本周表現很“淡定”

        潘石屹細讀北京市細則后，在自己的博客中指出：“這項政策的實施將徹底消滅北京的住房投資需求。”

        中金公司房地產研究組的報告稱，據估算，若全國40個大中城市均采取全市限購方案，全國房產成交量將因此下降18%，若這些城市只采取主城區限購的方案，則全國成交量將下降9%，而個別一線城市由于執行更為嚴厲的政策，成交量可能會下降50%。不過，綜合考慮各種因素，中金公司最終給出2011年住房交易量下降10%的判斷。

        該組估算數據已預示出房地產市場將承受的負面打擊，但地產股本周表現卻并沒有受到影響。

        周二北京市政府的房產限購細則出臺當天，房地產板塊指數僅微跌了0.34%，與當日無漲無跌的大盤指數沒有明顯分化，隨后的幾個交易日，房地產板塊指數有漲有跌，最終周漲幅為1.32%，總成交841億元，與滬指本周2.56%的上漲幅度相差并不太大。同時，四大龍頭股“招保萬金”的反應也不劇烈，除萬科A有超過1%的周漲幅外，其余3只龍頭股的漲跌幅度都在1%以內。

        華安證券分析師張兆偉接受《每日經濟新聞》采訪時稱，相對平穩的走勢下，我們仍可以看到一些地產個股的分化，如商業地產股就表現得相對強勢，新黃浦周漲幅超過8%。“這種分化為我們后市參與房地產股的操作提供了一點線索。”

地產股看法現分歧

        《每日經濟新聞》發現，本周幾大城市的限購細則出臺后，不少券商仍給予了地產股“推薦”、“長期看好”、“增持”等評級，大部分的理由是，隨著調控措施的出臺，以及供給的逐步增加，房價的調整只是時間問題，一旦房價調整，過去兩年壓制地產股上漲的政策風險終于有望消除，而地產股也將迎來較好的上漲機會。另外，地產股目前的估值水平只有10多倍，繼續下行跌穿10倍市盈率的可能性不大。

        不過，王亮并不這么認為，他說：“美國地產的問題，對我們是有借鑒意義的。在2008年之前，美國人也是和我們現在的多數中國投資客一樣，不相信房價會跌的。美國的銀行助漲了房價上漲，而當前中國的銀行也在做著同樣的事情。美國房市泡沫與中國當前地產泡沫有很多類似之處，最終我們的地產泡沫可能會慢慢破裂。”

        2005年7月，美國地產股二級市場價格達到歷史頂點，比房地產市場的見頂時間提前了幾個月，見頂后美國地產股一路下跌，至今仍在低位運行。美國房市于2005年底見頂，2006年開始下滑，至今仍未恢復。對比中國市場，2007年二級市場地產股股價見頂，而房價的頂部至今沒有確立。

        “在我了解的研究圈子里，大部分人都贊同2010年中國房價接近頂部的觀點。”王亮說，“這意味著房市頂部即將確立，但是回到地產股的價格，雖然目前地產板塊估值已經反映了最悲觀的調控政策預期，下跌空間是有限的，但刺激上漲的理由仍沒有找到，至少在未來兩三年內找不到。”

關注商業地產股

        在地產板塊平穩的走勢中，仍可以挖掘一些投資亮點。

        本次重拳調控只針對居民住宅類購房，對商業地產的投資卻沒有限制，這將導致部分資金流向商業地產。而事實上，一些大型房地產上市公司已經做出了結構調整，如增加商業地產項目、布局三線城市、加大土地儲備等。保利地產2月17日公告就顯示，公司通過掛牌方式以11.1億元的價格取得一塊29.37萬平方米的商住用地。值得注意的是，商業地產的剛性需求不如住宅類，價格大幅上漲的可能性不大。

        張兆偉認為，投資者可關注商業地產位于一線城市核心地段，并有望受益于商業地產回暖及人民幣升值預期的公司，如金融街、世茂股份等。此外，產品開發能力強、在二三線城市土地儲備豐厚的龍頭企業也值得關注，如萬科A、保利地產、招商地產等。



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