銀行放款周期普遍延長 “高周轉”房企資金繃緊

每經記者  楊羚強  發自上海

        2010年，萬科、綠地、保利、恒大等房地產企業運用“高周轉”模式創造了有史以來最高的銷售額。這一年，也被券商稱為是“高業績和高周轉”的“歷史新元年”。所謂“高周轉”模式，是指房地產企業在樓市流動性收緊的情況下，以快速開工建設和快速銷售的方式提高資金利用效率的模式。

        然而《每日經濟新聞》記者發現，2010年剛剛過去20天，這一房地產業高效率的“賺錢模式”就已經有了夭折的風險。這一風險并不是來自模式本身，而是源于銀行個人住房貸款的再度收緊。開發商本就緊張的資金更加捉襟見肘。

        上海本地的一家開發商銷售經理告訴《每日經濟新聞》記者，此前銀行發放給購房者貸款的時間大概是20天，有的甚至不到15天就能發下來，但現在這一時間變成了一個月、一個半月，甚至兩個月。銀行放款周期的拉長，直接影響了開發商的資金回收效率，其財務計劃被打亂后，“高周轉”模式的運行大受干擾。

“最優方式”遇挑戰

        在去年全國銷售規模前5名的開發商中，除了中國海外，萬科、綠地、保利、恒大4家公司均是追求資金高速周轉的代表房企。這4家公司普遍要求從開工到銷售必須控制在9個月內。萬科等公司還規定，如開盤后當月銷售比例未達60%，項目就要降價，從而盡可能地加快資金周轉效率。

        萬科總裁郁亮說過，在多數時候，高周轉都是“最優的方式”。而開發商用以支持高周轉的，正是高效率的資金回收。嘉華中國投資有限公司的相關負責人告訴  《每日經濟新聞》記者，他們在和客戶簽約時，會約定客戶辦理的商業住房按揭貸款具體的到賬時限，以確保資金能在短期內迅速回籠。

        中國指數研究院分析師鐘星爍說，根據國家統計局今年1月公布的去年房地產開發資金來源的有關數據，住房按揭貸款一般要占到企業所有資金來源的12%~15%。按揭貸款和一次性購房款、首付款、定金是開發商的主要資金來源。

        但是開發商如今想要高效率地周轉客戶的個人住房貸款已變得不是那么容易。根據中國人民銀行上海分行的統計數據，2010年上海新增人民幣個人住房貸款543.8億元，全年的貸款金額僅約為去年下半年一、二手商品住宅總交易額的20%。

        而在剛剛開始的2011年，上述住房貸款收緊的現象依然是大勢所趨。在今年以來的不到20天的時間里，中行和建行上海分行已經暫停發放房貸。

銀行放款時間約延長一倍

        《每日經濟新聞》記者了解到，目前銀行貸款有兩個特點，一是銀行給購房者的按揭貸款減少，降低了后者的購買力；二是延長了房貸發放的時間。這兩個變化都對開發商產生了很大的影響。

        易貸中國聯合創始人陳順愛說，首套房貸款額度最高是房產價值的七成，二套房貸最高是房產價值的五成。但是現在不少購房者貸不足這個額度。因為這要求購房者確保月供額度不能超過借款人及共同還款人月收入的50%，部分銀行對此卡得比較嚴格，導致購房者很難獲得足額貸款。

        “普遍確實延后了有一個月左右。”陳順愛也證實了上海本地開發商關于貸款發放時間延長的說法。據稱，原本的貸款審批周期可能是3~5天，而現在審批周期加長，一般十幾天也是比較正常的。另外原來的放款周期是一個月到一個多月，現在也延長了有十幾天到20天，二者相加，等于是整個房貸周期延后了一個月左右。

        在放款周期延長的情況下，開發商如何再繼續高周轉的發展之路？鐘星爍說，只有用開發商自有資金先行墊資，來維持原有模式的運轉。

        但這顯然會擴大房地產商的資金缺口。中原集團研究中心劉淵說，開發商極有可能沿用去年的政策：繼續大量囤積現金，減少土地購買支出，以彌補可能出現的資金缺口。

        與此同時，去年被大量使用的一些高利率高成本的融資措施，比如信托、在港發債等融資方式將會繼續大量使用。

        同策咨詢機構、中原集團研究中心和上海易居房地產研究院綜合部等多家機構均指出，今年6月份各家開發商的存貨均將達到最高值，屆時部分房企可能會有降價的壓力。

“日光盤”或在月初全面盛行

        價格下行的壓力和不菲的財務成本，令開發商的高周轉運行模式舉步維艱。

        上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍說，如果各大銀行像1月份的中行和建行一樣，差不多半個多月就用光了所有的個人住房貸款額度，那么開發商很有可能會選擇在月初搶額度。屆時，極有可能會出現月初（月底）集中開盤的盛景，以使項目搶到房貸額度。

        而且，去年出現過一次又一次的“日光盤”，或將成為開發商今年的必殺技，采用集中蓄水和低價銷售的策略，在短期內一次性聚集大量購房者，然后到各大銀行“搶”當月房貸額度。

        嘉華中國的相關人士則告訴《每日經濟新聞》記者，或許還會有開發商讓客戶自行選擇貸款銀行。



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