資金鏈突遇加息“大考”民營房企或掀拋售潮

每經記者  楊羚強  發自上海

        突如其來的加息讓開發商資金鏈面臨大考。《每日經濟新聞》記者發現，在央企、民企等不同類型的開發商中，民營企業可能會成為“最受傷者”。按照某民營房地產公司公關負責人的說法，民營企業必須全力抓住第四季度的機會，大量出貨。這一看法被一些機構的分析師所認同，他們表示，未來開發商獲得貸款將越來越艱難，平價或低價賣房，用預售款解決自有資金的不足，會成為一種趨勢。

應對加息早有準備？

        富國基金管理有限公司首席策略分析師張宏波在10月19日加息當晚對《每日經濟新聞》記者分析，一些意識到加息周期可能到來的開發商，近期會放緩拿地節奏，避免花高價買地。同時，會進一步采取低價銷售的策略，爭取積累更多現金，以提前準備可能到來的“熊市”。

        其實這種做法早在一年前就存在了。中原地產（中國）研究院研究經理劉淵昨日向《每日經濟新聞》記者提供了一組數據，真實地反映了各家大型房地產商在今年上半年所作出的戰略調整。

        根據劉淵提供的數據，今年上半年除了萬科和中海兩家行業龍頭外，保利、綠城、富力等其他房地產商6月末所掌握的現金額都比去年同期大幅增長。除了萬科，以及去年基本沒拿地的富力和復地外，今年十大地產標桿企業中的其他七家房企前9月購地金額全部較2009年大幅下跌。

        其中，尤以雅居樂、金地、綠城等民營房企的表現最為明顯：截至9月份，雅居樂僅花了12億元買地，只占到去年買地金額的1/10出頭；金地的買地金額也只有32億元，不到去年全年的1/6。

        與上述開發商謹慎買地保資金鏈來應對政策變化類似，很多民營房地產公司在一年前就已經為可能發生的樓市調控以及經濟環境的改變鋪好了路，提前制訂了應對策略。

        龍湖地產的一位分析人士介紹說，很多房地產公司實際上早已預判到今年的經濟形勢，因此早就制訂了穩定而安全的擴張策略。對很多公司來說，今年是一個土地小年，不愿意花高價盲目買地。

        數據顯示，相比于去年同期，今年的土地價格要“合理”許多，但在各地土地出讓金額創歷史新高的同時，大型開發商的購地金額卻不增反減。

        劉淵說，今年年初各家房地產企業制訂的融資計劃實際完成率很低，這讓很多依靠外部融資才能拿地的開發商遇到了不小的困境。根據他的介紹，除少數國有房企還能繼續從銀行獲得貸款外，大部分公司只能向海外發債，或者通過發行信托計劃融資。而發行信托的融資計劃正變得越來越困難，可以發行海外債券的又只有少數房企，開發商不得不依靠銷售回款維持正常的需求。在資金緊張的大背景下，開發商只能減少購地。

降價套現保資金鏈或“流行”

        相比于民營房地產企業，國有和海外房企受到加息以及可能出現的加息周期影響較小，他們甚至仍然有希望獲得成本比較低的借款資金。

        根據易居中國對華潤、富力等六家大型房地產公司2009年年報的調研，央企的無抵押貸款比例明顯高于富力、碧桂園等民營企業。根據易居研究院的數據，招商地產的無抵押貸款占到了所有貸款的97%，華潤也占到了89%，而碧桂園只有3%。

        數據顯示，類似華潤、招商、保利等房地產公司，可以大量獲得來自母公司的擔保貸款和信用貸款。以華潤為例，截至2009年年末，來自母公司的擔保貸款達到135.5億元，而抵押貸款數卻為零。和華潤的情況類似，招商地產的擔保貸款超過34億元，信用貸款45億多，而抵押貸款卻不足3億元。

        大量無抵押貸款的存在，使得開發商即使遭遇貨幣收緊等政策環境，也依然有機會從銀行獲取高額貸款，解決資金鏈問題。

        與大陸房地產開發企業相比，來自海外的開發商或投資機構，受到加息影響更小。上海宏輝置業有限公司執行董事吳宗霖昨日就向《每日經濟新聞》記者表示，即使大陸進入加息周期，他們準備在大陸26個主要城市發展寫字樓的計劃也不會變更。因為作為臺灣上市公司，他們的資金主要來自臺灣，不受大陸加息任何影響。

        上海三湘股份有限公司副總經理張濤說，由于目前多個國家和地區都執行寬松貨幣政策，此次央行的加息，將令境外進一步加大對中國的加息預期，并吸引更多的熱錢流入內地，為在內地的外資開發商和基金提供更多的“彈藥”。

        一家民營房地產企業的營銷負責人昨日表示，會不惜余力地完成剩余的銷售任務，爭取更多的套現資金，以確保資金鏈絕對安全。

        正略鈞策管理咨詢顧問鄧宇明也認為，在融資成本增加的大背景下，會有更多的開發商通過降價促銷、加強融資等方法予以應對。

        劉淵對此表示：“最有效的辦法還是銷售。因為從目前來看，大部分民營房企的融資通道只能是銷售。”



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