葉檀：溫總理給房地產定調抑制投資驅逐投機

每經評論員  葉檀

        過去數年，房地產成為主流經濟話題，行業重要性甚至高于能源、高科技，這是經濟錯亂的一個縮影，讓本不該占據如此崇高地位的行業走上了祭壇。

        目前，房地產行業仍然備受關注，甚至9月13日召開的達沃斯夏季論壇，溫家寶總理專門講述房地產市場，再次給房地產市場定調。他表示，住房問題既是經濟問題，更是影響社會穩定的重要民生問題，穩定房價和提供住房保障是各級政府的重要職責。我們要進一步規范市場秩序，完善土地、財稅、金融政策，加快建立促進房地產市場健康發展的長效機制，抑制投資投機性需求，引導市場增加普通商品房的供給，加快保障性住房的建設，發展公共租賃住房，促進形成合理的住房供給結構，滿足多層次的住房需求。

        住房一要保障民生，由政府承擔保障房，由市場提供商品房。

        以往中國的住房政策是短視的，政府卸下了保障房的重任，商品房成為重要的投資品，以至于住房問題成為社會不公的象征，負面影響已經大到足以引起全局震蕩，直至目前，因拆遷所導致的自焚等極端案例仍在出現。

        利益格局必須正本清源，政府必須承擔起政府的職責，以公平與效率建立住房保障體系，堅決懲處保障過程中的貪腐，官員要為無人購買的低效保障房承擔職責。建立保障房信用的根本，在于今年580萬套保障住房落實到位，否則將信用不存。

        商品房市場必須驅逐房地產的投資功能，而代之以消費功能。溫總理強調抑制投資與投機性需要，對于中國而言，有必要抑制投資需求，徹底地驅逐投機性需求。只要抑制投資、驅逐投機，就能讓房地產價格從投資品定價轉向消費品定價，購房者收入將成為房價風箏上的接地線，風箏就不可能飛上天。

        商品房成為與股票并駕齊驅的重要投資品，對于中國這個人口眾多的國家是無法承受之重。

        由于商品房投資價值極高，遠遠超過重置成本，以至于中國各地政府屢屢將新建不久的房產推倒重蓋，使我國成為嚴重的資源浪費國。中國的水泥、鋼鐵的過剩產能就在一次次的推倒重建的房地產中得到鼓勵，而政府所做的是動用行政手段將中小企業關閉了事，而沒有從根本上解決逆向激勵機制。

        政策一度鼓勵了住房投資傾向。從2003年以來，過度寬松的貨幣流動性，在刺激經濟的同時，也通過不公平的收入分配體制成為少數人手中的多套住房。多套住房的擁有者沒有承擔更多的稅費，常常可以通過銀行獲得低息貸款，通過抵押貸款獲得現金流。銀行與投資投機者就能成為同盟軍，只要房價上升，雙方共獲暴利。

        層層疊疊的固定稅費，沒有消解房地產的投資功能，反而在流動性的鼓勵下成為助漲房價的推手。常常有人問，推出物業稅是否能夠抑制房地產價格？都是征收物業稅的地區，我們看到的是截然不同的情況：在德國等國家，房地產價格巋然不動，而在我國的香港地區，差餉稅并未能抑制房價，金融危機之前的香港房價，以及2009年的香港房價都是鐵證。德國除了采取嚴厲的稅收抑制投資與投機需求之外，更是通貨膨脹目標制的信奉者，以往德國馬克的信用有口皆碑。

        房價的漲跌往往與貨幣信用成反比，信用高的國家如德國與加拿大等國，房價穩定；而信用不佳的地區，如美國、日本等國，房地產價格如脫線的風箏。而我國的香港地區，港幣與美元掛鉤，結果可想而知，一流的企業家一窩蜂地涌進房地產市場。如果說香港產業空心化只是小悲劇，內地產業空心化則是關系13億人、甚至整個全球經濟的大悲劇。

        房地產是貨幣最好的對沖工具，對沖貨幣購買力縮水的風險，因此房價上升就意味著市場貨幣購買力下降。如果經濟因為緊縮而降息、人民幣匯率相對上升，意味著貨幣購買力的上升，房價必降。負利率并不必然導致房價上升，只有在經濟過熱的情況下仍然維持負利率才會導致房價上升。

        我們往往被一套似是而非的理論牽著鼻子走，比如供需理論，認為只要讓房地產成為鞋子襪子這樣的產品，房價自然下跌。但事實上，房地產無法無限度供應，供需理論在投資品市場根本方圓難合。此時，減少房地產投資收益預期，給火熱的房地產投資澆一盆涼水，才能釜底抽薪。

        抑制投資投機需求，一要保證貨幣購買力，二要降低投資收益。



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