地價瘋漲銀行助力房企資金鏈繃緊考驗銀行巨量貸款

每經記者  李正  發自北京

魔方第一面：在地價上升的預期下，房企才有囤地的動機；同時，銀行提供的“金援”也為房企不斷推高地價提供了充足的彈藥。

        最近有媒體公開的  《有關房地產開發企業土地閑置情況表》中顯示，北京、廣東、海南、江蘇、重慶等地成為閑置土地“重災區”，4地閑置土地數量占全國近1/4。表中還顯示，在1457宗閑置土地中，58.2%是由于政府原因造成的。

房地產利益鏈  銀行是關鍵

        通過表中的統計數據，我們能夠看到政府的確在某些環節上“助長”了空置用地。但是，為什么這么多年以來很少有房地產企業反映這一現象呢？實際上，很多企業更愿意這樣“被動囤地”，因為地價始終在上漲。

        “土地是各家房地產商競逐的首要資本，充足的土地資源才是房地產商賴以生存的根本。”中原地產某經理對記者說到。他還表示：“如果地價下跌的話，誰還會讓土地空置？各種各樣原因的囤地都直指明天土地價格的上漲。”  銀行、房地產商和政府之間存在著一條關系十分密切的利益鏈條，而銀行在其中起到了十分關鍵的作用。

        北京某知名地產有限公司總經理表示：“三者最簡單的一條利益鏈是政府通過競價拍地獲得高額財政收入；開發商為了維持賴以生存的土地資源不惜惡性競價；理論上這種模式不可能持續太久，因為惡性競價會導致開發商‘失血’過多而退出市場，從而也無法推動土地競拍。但是，當銀行將寬松的信貸提供給開發商后一切都變的不同了。進入到這樣的一個循環之后，地價只能上漲不可能下跌，因為開發商永遠不會‘失血過多’。那么，這也就是為什么房價也會只攀不降。其實，建筑成本近年來一直溫和增長，根本構不成房價上漲的主要因素。”

        根據中國房地產協會2009年初的統計顯示，中國房地產開發行業83%以上依靠銀行信貸這一間接融資渠道。而央行計數據顯示，2010年1~6月，全國主要金融機構房地產人民幣貸款新增1.38萬億元，6月末余額同比增長40.2％。

房企資金鏈面臨大考

        有關專家表示，這次的名單劍指房地產企業最重要的融資渠道——銀行。如果這一渠道被收窄，，對地產商的資金鏈無疑將是一次嚴峻的考驗。

        根據Wind統計顯示，截至到2010年上半年報告期末，全國40家房地產上市公司的平均資產負債率為61.13%，其中資產負債率接近或達到70%的有22家，占比高達55%；上半年經營活動現金流量凈額為-600.95億元，而去年同期則是401.36億元，相差超千億元。

        上述數據表明，55%的房企具有較大的債務風險，甚至面臨資不抵債的危險局面。而-600.95億的現金凈流量味著房企“失血”嚴重，資金鏈斷裂的隱患可能隨時大規模爆發。

        某業內人士告訴記者：“到2009年底，在經歷了1年的去庫存化之后，大多數開發商均面臨新增供應不足的問題，后面加緊開發是必然的選擇。但是，隨著監管部門對開發商囤地打擊力度的加大及銀行對開發貸規模的緊縮，開發商不得不面臨融資渠道干涸的窘境。”

        北京武夷房地產開發有限公司某經理就對記者無奈地說到：“目前公司一直調動其它項目的資金來補貼武夷花園中區和西區空置土地的利息和維持費用。這給公司的資金鏈帶來了很大的不利，但是還好武夷的背后是國字頭的企業，融資渠道和資金來源相對比較充裕。”

        然而，對于一些中小房地產企業，情況顯得有些不妙。美倫房地產有限公司就因為無力償還5934萬元債務，被迫轉讓給中關村子公司中關村建設。



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