葉檀：國家統計局的待售率 接近任志強某版本的空置率

每經評論員  葉檀

        對人多地少資源相對匱乏的經濟體，資源浪費既是不道德的，也是資源配置失效的結果。

        社會對空置房的關注達到火爆程度，國家統計局終于做出回應。8月4日晚，國家統計局在網站上公布了2005年以來全國房地產開發企業商品房待售情況，以及2009年全國房地產開發企業商品房竣工、銷售和待售情況。數據顯示，截至2010年6月末，全國房地產開發企業待售商品房1.9182億平方米，同比增長6.4%。國家統計局特別強調，商品房待售面積不等于住房空置面積。

        公布總比不公布好，我們歡迎國家統計局公開相關數據，并希望更進一步，能給出空置率的準確定義與相應數據。1.9182億平方米，這一數據可能引起兩大誤解。

        首先，數據來源有可能失真。

        按照國家統計局的說明，商品房待售情況上述指標采用全面調查方法，由所有符合填報要求的房地產開發企業（單位）在統計制度規定時間內上報所在區（縣）統計局，然后逐級匯總，統計頻率為月報。

        由房地產企業上報房價或者銷售情況，恐怕都不太靠譜，去年國家統計局公布的房價之所以引起一片噓聲，就與開發企業上報數據有關。并不是開發商道德水準比其他企業主低下，而是與政策制定有關的重要數據由利益相關者提供，恐怕都會存在失真之虞。就像電力企業永遠覺得電價不高、電力不夠一樣。此前媒體屢屢披露開發企業員工假按揭提高銷售率事件，說明成交量上升，無論真假都對開發企業有利。

        商品房成交必須獲得法律認可，要到交易中心登記，國家統計局表示，商品房銷售面積是指報告期內出售商品房屋的合同總面積  （即雙方簽署的正式買賣合同中所確定的建筑面積）。由現房銷售建筑面積和期房銷售建筑面積兩部分組成。但有準確的第一手客觀數據，為什么統計局采用由開發商上報而不是交易中心提供的數據？是無法實現數據共享？還是不愿意告之公眾？

        待售率樂觀的數據有誤導公眾之嫌。除了2008年之外，待售率數據都比較樂觀，2009年銷售高峰消化了不少存量房。但樂觀的待售房數據畢竟不同于空置率，無法消除對房地產市場非理性的疑惑。

        不過，國家統計局明示，靠國家統計局公布空置率數據，沒戲。國際上通用的房屋空置率，是指某一時點上所有空置房屋面積與全部房屋面積存量之比。所以不便用商品房（住房）待售面積計算房屋空置率。準確的房屋空置率數據的獲取，有待于全國住房普查或含有相應住房信息的人口普查。全國住房普查與人口普查20年一次，要聯合普查更難，公布住房空置率，遙遙無期。

        其次，公眾之所以“糾纏”于空置率，恐怕是擔心房地產領域的財產性收入分配極端不公、存在極大的資源浪費。國家統計局交出的待售率數據，無法化解公眾心中對財產性收入分配、對資源浪費的疑惑。

        尚未確證、但廣為流傳的國土資源部涉及全國1457宗閑置土地統計表，之所以引起極大的社會反響，不外乎公眾對資源浪費與可能存在的腐敗的關注?？罩寐室埠?，閑置土地也好，都與這兩大根本關注相關。

        關注空置率的背后有三個層面的含義：如果以是否售出作為指標，也就是國家統計局公布的待售率，反映的是房地產市場的銷售情況，對于投資者與開發者具有市場指導意義；如果以投資率作為指標，可以反映市場是以投資者主導，還是剛性需求者主導，對于判斷房地產市場泡沫具有重要指導意義；如果以空置率為指標，可以說明房地產市場的泡沫、房地產市場資源的閑置情況，對于制定房地產政策有重要價值。

        房地產對于中國經濟如此重要，對于判斷宏觀經濟、貨幣市場、相關的60多個行業有重要指導意義。我們卻不得不面對空置率缺位、待售率有瑕疵的現實，無怪乎政府部門動輒全國調查，費錢費力又費神。

        唯一確實的是，待售率與任志強某個版本的空置率可能有些接近，反映的是商品房市場的庫存量。



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