央企大手筆“造”地王三大資金來源保證不差錢

每經記者  李麗  發自上海

    　隨著樓市回暖，新一輪搶地熱潮已經掀起，各城市地王頻頻誕生。然而，2007年民營房企瘋搶土地的現象已經不復存在，相反，在2007年相當低調的央企成為本輪搶地熱潮的主力，大量地王由央企創造。

        在這場“圈地”大戰中，保利、金融街、綠地集團以及部分城市的城建集團發揮了排頭兵作用，他們的資本和底氣究竟從何而來？瘋狂搶地是否會推動新一輪的房價上漲？《每日經濟新聞》記者就這些熱點問題展開調查。  

【現象】

央企大手筆瘋狂造地王

　　6月30日，北京。10余家地產大鱷，經過大約40分鐘的激烈舉牌、97輪激烈競價，最終，備受關注的廣渠門15號地塊以40.6億元的成交價被一張“新面孔”競得。40.6億元，創下了北京土地競拍總價和樓面地價的新紀錄，成為北京土地市場今年的“雙料地王”。

        獲得“雙料地王”的企業，是有著國企背景的中化方興。截至2008年底，方興地產總資產達345億港元，開發和持有的高端商業地產面積約170萬平方米，全部位于中國最核心城市的黃金地段，是中國房地產上市公司十強之一。

        而在此4天前，即6月26日下午，中國電子集團旗下的成都中澤置業以19.6億元的價格，競得了北京“奧運村鄉地塊”。19.6億元的成交價與該地塊約8.7373億元的起始報價相比，高出了約10.86億元，溢價率高達124%。

        層出不窮的地王，讓北京土地市場在今夏上演了一出出搶地好戲，前后有超過100億元央企資金進入北京的土地市場。

        除北京外，國企特別是央企在其他許多大城市也紛紛搶地，并不斷刷新土地成交價格：

        在上海，5月，綠地集團拿下“2009上海最貴地”，投資金額達12億元；

        在廣州，6月，廣州城建集團競拍下今年的廣州地王，溢價高達154%；

        在重慶，6月下旬，重慶鴻恩寺地塊經過80多輪競價后，被保利地產以38.1億元摘得。

        易居中國旗下克而瑞（中國）研究中心的數據顯示，截至6月10日，國資背景的保利地產，已經在北京、廣州、貴陽拿下3幅土地；上海本土大鱷綠地集團，則在上海、天津、南昌拿下7幅地塊。

        “地王”爭奪戰并未就此結束。7月6日，綠地集團和保利地產，又先后在北京大興區競得地塊，同時刷新區域的樓面  地價。

【原因】

三股活水來央企“不差錢”

        　　與2007年民營企業極度活躍的現象相反，今年夏天活躍在土地市場上的多是央企。除了一直大手筆拿地的保利、綠地、中海、中糧地產、招商地產等，中鐵、中冶、中化、中國電子集團等大型國企也開始介入。

        在金融危機大背景下，這些央企如此闊綽地拿地，他們的資金從何而來？

        資金來源1銷售現金“土地存量降低，手中又有充足的銷售現金，是央企在土地市場中一擲千金的動力。”易居中國分析師薛建雄在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示。

        中原地產中國研究部的一份房地產企業研究報告顯示，在過去5個月時間里，保利、華潤、招商、中海等10大標桿地產上市公司的庫存出現大幅度下降，按目前的銷售進度，其平均庫存將在半年內消化。

        以保利地產為例，銷售數據顯示，上半年已實現簽約銷售面積252.43萬平方米，比去年同期增長164.41%；實現簽約金額210.54億元，較去年同期增長168.18%。

        薛建雄認為，2008年下半年，在不少民營企業降低開工量、部分企業退地的同時，央企仍保持了既定的開工水平。因此，隨著今年樓市成交量、房價的整體上揚，央企可供開發的存量土地有所縮減；與此同時，在此

        輪上漲中，央企獲得了相對較為豐厚的收益，這讓他們有了在土地市場與競爭對手一較高低的實力。

資金來源2銀行貸款

        薛建雄認為，信貸資金的流入，讓企業的流動性更為充裕，這也讓國資企業擁有了更大的騰挪空間。公開資料顯示，6月，工、農、中、建四大行新增人民幣貸款合計4970億元。上半年，我國的銀行新增貸款一直在增加。

        有業內人士表示，在國際金融危機的背景下，部分工廠停工，銀行的錢似乎貸給央企最安全。本身就不大“差錢”的央企，便有更多資金投向地產業。

        華遠集團總裁任志強表示，國企之所以有相對較高的成本承受能力，也是因為其貸款成本比民營企業低，因此，國企的競爭力相對增強。SOHO中國董事

        長潘石屹認為，資金是趨利的，當一些國企的資金不愿投入到石化或電子工業

        等領域時，就容易流入地產業。

        然而，銀行授信并不能直接用于購置土地，土地款需要“自有資金”來補足。

        據悉，央企普遍采用的一種方式是，通過非主營房產業務的母公司獲得銀行授

        信，然后通過注資的方式，“輸血”給經營地產的旗下公司，從而解決了上述難題。

        資金來源3上市融資

        薛建雄表示，除了借助銀行授信外，通過內部“輸血”，分拆上市或增發，也是不少非主營房地產業務的央企獲得充足資金的方式之一。

        以地產大鱷保利地產為例，除了銀行貸款，保利地產在資本市場近幾年幾乎

        年年有融資：2006年上市融資20億元；2007年增發募資70億元；2008年發債募資43

        億元；近日又完成80億元募資。

        此外，有資料顯示，中信地產對外透露正在備戰A股IPO，中糧、中建、中鐵

        集團也紛紛整合房地產業務，擬分拆或打包上市。

        廣渠路15號“地王”的獲得者中化方興，截至2008年底手持現金63億元，今

        年2月又通過大股東配股融資27億元，3月再配股融資16.3億元，加之今年獲得

        的245億元的高額授信，資金就更充沛了。

【影響】

拿地成本高收益或有限

　　  中原地產研究中心高級經理劉淵在接受  《每日經濟新聞》記者采訪時表示，從目前的房價和土地價格水平來看，目前部分城市的高價“地王”，存在著一定的風險。

        不難發現，近期瘋狂搶地的國企中，有的房地產開發經驗并不豐富。以中化方興和中澤置業為例，他們進行房地產開發的歷史都不長，中化方興是中化集團的下屬企業，中澤置業是中國電子的子公司。在電子、化工、煤礦這些產能過剩的行業面前，房地產投資有著獨特的誘惑。

        劉淵認為，一旦房價下跌，一些樓面地價已接近周邊房價的“地王”，將面臨支出成本過高、收益空間有限的風險。任志強也認為，與民營企業要計算資金成本不同，對國企來說，有時它們需要的業績，并不完全是利潤業績，而是營業額業績。

        一位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，相對于民營企業而言，央企對當前樓市的風險意識還相對薄弱，央企近來頻繁高價拿地，或是對房地產后市過于樂觀的表現。

水漲助船高房價泡沫隱現

        業內人士認為，央企此番激進地殺入土地市場，很可能會推動地塊周邊區域的房價上升。

        以近期地王頻出的北京房地產市場為例，幾乎與“地王”的出現時間點同步，今年上半年，北京大部分樓盤的價格最高點出現在今年6月。

        目前，北京在售的400個樓盤中，大約有1/3的項目在漲價，漲價的樓盤遍布北京所有區縣。其中，位于北京海淀區的“唐寧ONE”漲幅超過66%。6月底，該項目均價為35000元/平方米，而今年1月，該項目的最低價格為21000元/平方米。

        在6月下旬北京連出兩個地王的時候，SOHO中國董事長潘石屹便表示，新地王的出現，必然推高周邊房價。他同時認為，在市場恢復過程中，開發商在土地市場拼命拿地，土地市場已經出現了比2007年更瘋狂的泡沫。

        陽光壹佰置業集團常務副總裁范小沖在接受《每日經濟新聞》記者采訪時曾表示，在實體經濟和就業等基本面尚未全面恢復的背景下，房價大幅上漲是不理性的。2007年房地產的狂熱至今讓人記憶猶新，在資本開始復蘇，并為房地產市場提供越來越大的推動力的情況下，要警惕樓市泡沫出現。



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