每經(jīng)記者｜陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

12月11日，中指研究院發(fā)布《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2025總結(jié)&2026展望》報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)辦公室主任、中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜介紹，2025年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)。二季度以來，新房銷售邊際轉(zhuǎn)弱，二手房市場(chǎng)持續(xù)“以價(jià)換量”，市場(chǎng)整體仍處于“止跌回穩(wěn)”過程中。

報(bào)告顯示，2025年1—11月，重點(diǎn)城市改善性需求仍是市場(chǎng)重要支撐，在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市的情況下，百城新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲2.29%，漲幅與2024年同期持平。二手房市場(chǎng)延續(xù)“以價(jià)換量”，1—11月，百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌7.46%，價(jià)格仍面臨調(diào)整壓力。

從成交端來看，今年以來，核心城市在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目帶動(dòng)下表現(xiàn)平穩(wěn)，其中一季度市場(chǎng)延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)，但二季度以來市場(chǎng)動(dòng)能有所轉(zhuǎn)弱，四季度在房企促銷、改善項(xiàng)目入市的情況下，核心城市仍維持一定規(guī)模。二手房在“以價(jià)換量”的情況下，1—11月，重點(diǎn)30城二手住宅成交套數(shù)同比小幅增長(zhǎng)。 

圖片來源：中指研究院

對(duì)于2026年，黃瑜預(yù)計(jì)，更多增量政策將在“十五五”開局之年加速落地，政策力度也有望進(jìn)一步加大，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)或仍設(shè)定在5%左右，為高質(zhì)量增長(zhǎng)預(yù)留空間。

根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，中性情形下，預(yù)計(jì)2026年全國(guó)新建商品房銷售面積同比下降6.2%，降幅較今年有所收窄，市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)延續(xù)，“好城市+好房子”仍具備結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。在控增量、優(yōu)存量政策導(dǎo)向下，預(yù)計(jì)2026年新開工面積下降8.6%，降幅較過去幾年明顯收窄；預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資同比下降11%。供給端縮量將有助于市場(chǎng)庫(kù)存下降，推動(dòng)供求關(guān)系改善。中長(zhǎng)期來看，“十五五”期間新建商品住宅年均銷售面積預(yù)計(jì)將保持在7億—8億平方米。隨著市場(chǎng)庫(kù)存逐步回落，配合社會(huì)預(yù)期修復(fù)，預(yù)計(jì)“十五五”中后期，房地產(chǎn)有望逐步走出調(diào)整階段。

圖片來源：中指研究院

而在過去30年里，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（以下簡(jiǎn)稱“中房指數(shù)系統(tǒng)”）數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)主要城市新建住宅及二手住宅價(jià)格均實(shí)現(xiàn)顯著上漲，但不同城市漲幅分化明顯。具體來看，截至2025年10月，北京新建住宅價(jià)格指數(shù)從1994年底的997點(diǎn)上漲至4624點(diǎn)，上海從912點(diǎn)上漲至3799點(diǎn)，深圳從2000年底的1112點(diǎn)上漲至4887點(diǎn)，三個(gè)一線城市新建住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅均在300%以上。

相較而言，二手住宅價(jià)格指數(shù)波動(dòng)更加明顯。中房指數(shù)系統(tǒng)顯示，以2004年12月北京價(jià)格為1000點(diǎn)，截至2025年10月，上海、深圳和北京二手住宅價(jià)格指數(shù)分別達(dá)9116點(diǎn)、8996點(diǎn)和7910點(diǎn)，盡管2022年以來二手住宅價(jià)格出現(xiàn)回調(diào)，但累計(jì)漲幅仍突出，北京、深圳相比2004年累計(jì)漲幅均在700%左右。

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