每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

9月10日晚間，富力地產（02777.HK，股價0.72港元，市值27.02億港元）發布境內公司債券重組公告。

公告顯示，富力地產擬為境內公司債券持有人提供包括現金購回、以物抵債、應收賬款信托份額抵債等在內的全面重組方案，共涉及6只境內債券，未償還剩余本金余額合計逾122億元。

“富力地產的重組方案把‘現金+資產+展期’做成套餐，本質是在用時間換空間。”9月11日下午，眺遠咨詢董事長兼CEO高承遠向《每日經濟新聞》記者分析稱，合計122億元的化債盤子不算最大，卻首次把“應收賬款信托”正式塞進公開債工具箱，比融創、旭輝單純展期+債轉股更碎片化。好處是法律結構簡單，可繞開股票下跌對轉股價格的拖累；壞處是底層應收款多來自政府或關聯項目，現金流能見度低。

六種化債方式可選

此次富力地產推出的境內債重組方案，為持有人提供了6種可選方式，包括現金購回、以物抵債、應收賬款信托份額抵債等。

現金購回選項中，富力地產擬對債券分三次進行折價購回，每張債券按剩余面值的20%購回，預計購回總金額不超過6億元。

首次現金購回在持有人會議召開后5個月內開放申報登記，申報啟動后3個月內完成派付，資金來源包括處置大宗資產、酒店等自持物業、政府退地收儲及向第三方籌措資金等。

后續兩次購回分別在實施完前一次購回后的3個月內開放，申報啟動后2個月內完成派付。若18個月內實施完成且有更多資金來源，將再次開放現金購回選項。

以物抵債選項下，每100元剩余面值的債券可申報登記價值為30元的實物資產用于抵債，擬進行以物抵債的未償還債券本金余額合計不超過66億元。

應收賬款信托份額抵債方面，富力地產擬以3億元應收回購款作為基礎資產，設立應收賬款信托，每100元剩余面值的債券可申報登記價值為30元的信托份額，本次擬進行應收賬款信托份額抵債的未償還債券本金余額合計不超過10億元，應收賬款信托存續期限預計不超過60個月。

資產信托份額抵債選項中，富力地產擬以實物資產收益權作為資產信托的基礎資產，設立服務型信托，每100元剩余面值的債券可申報登記價值為35元的資產信托份額，擬進行資產信托份額抵債的未償還債券本金余額合計不超過57億元。

股票經濟收益權兌付選項里，富力地產擬在香港向特殊目的信托定向增發不超過2億股股票，用于股票經濟收益權兌付。處置定增股票所獲外幣資金凈額等額的境內資金將用于償付獲配股票選項的債券持有人。

全額留債長展期選項規定，若本次境內債券重組經全部持有人會議通過并順利推進落地，上述選項完成后的剩余境內公司債券本金將全部展期至2035年9月16日。自2031年3月16日起每張債券每半年以現金支付1元本金，于最后一期到期日支付全部剩余本金及利息。過往及長展期期間的利息統一降至1%，單利計息、不計復利。

高承遠提到，目前房地產行業出險企業的化債正逐步從“一刀切展期”走向“菜單式”，包括現金門檻抬升、實物資產折價力度放大、期限普遍壓到10年以上，利率向1%～2%靠攏。富力地產的化債方案基本集齊當下主流條款，后續可作為中小房企模板。

上半年現金及現金等價物僅剩6.88億元

今年上半年，富力地產錄得虧損約40.82億元，較2024年同期的虧損23.31億元大幅擴大約75.12%；歸母凈虧損40.46億元，同比擴大約73.6%。

債務層面，富力地產總資產為2891.49億元，其中發展物業規模為1207.38億元，占比41.75%?？傌搨噬?643.79億元，比去年年末時增加約22.43億元。

截至2025年中期，富力地產包括受限金額在內的現金總額為35.07億元，現金及現金等價物僅有6.88億元。

每經記者注意到，陷入債務泥潭的富力地產，實際上從2019年開始就試圖通過出售資產、股權融資、減少拿地等一系列舉措緩解現金流壓力。

不過現在看來，至少到今年上半年，這些舉措尚未取得明顯成效。

高承遠表示：“富力地產的操作提示，若土儲在一二線城市且商業沉淀多，還能拿實物切割債務；若只靠住宅尾盤，基本喪失談判籌碼。行業后半場，誰能把‘賬面存貨’變成‘債權人愿意收的另類現金’，誰就能擠進重組窄門，剩者名單不再按規模排序，而按落地速度排位。”

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