每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

7月，全國百城新房和二手房價格繼續(xù)分化。中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，7月，全國百城新建住宅均價為16877元/平方米，環(huán)比上漲0.18%，同比上漲2.64%；二手住宅均價為13585元/平方米，環(huán)比下跌0.77%，同比下跌7.32%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，從城市層面來看，一線及部分強二線城市新房市場表現(xiàn)相對穩(wěn)健，核心城市二手房市場成交保持一定活躍度，但價格短期仍有壓力。

對此，中指研究院研究主管陶淑茹分析指出，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場仍處于波動調(diào)整階段，城市間分化行情預(yù)計將持續(xù)，“好城市+好房子”組合仍具備結(jié)構(gòu)性機會。

新房價格結(jié)構(gòu)性上漲 一二線城市“領(lǐng)跑”

7月，新房市場呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性回暖趨勢。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7月，全國百城新建住宅均價為16877元/平方米，在部分核心城市優(yōu)質(zhì)改善項目入市帶動下，環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲0.18%，同比上漲2.64%。其中，一線城市新房價格表現(xiàn)尤為突出，7月環(huán)比上漲0.36%。高端改善項目持續(xù)發(fā)力，成為拉動房價上漲的重要力量。

例如，上海的中海·云邸玖章、廣州的保利天奕、北京的和樾玉鳴、深圳的深灣玖序等項目銷售均價普遍超過10萬元/平方米。

憑借優(yōu)越地理位置、完善配套設(shè)施以及高品質(zhì)建筑設(shè)計，這些高端項目吸引了大量改善型購房者，也在一定程度上推高了所在城市整體房價水平。

7月，二線城市新房價格環(huán)比上漲0.23%。其中，杭州新房價格環(huán)比上漲1.51%，位居榜首；成都緊隨其后，環(huán)比上漲1.3%。例如，杭州招商蛇口杭序府、錦上萬象府，成都龍湖泊萃、華潤天宸上院等優(yōu)質(zhì)改善項目均表現(xiàn)亮眼。

相對而言，三四線城市7月新房價格仍面臨壓力，環(huán)比下跌0.19%。其中，連云港、濟寧、阜陽新房環(huán)比跌幅均超過0.5%。

從新房市場供求來看，克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月，整體樓市供求迎來季節(jié)性回落，30個重點城市新房成交規(guī)模僅為836萬平方米，前7月累計成交規(guī)模與去年同期基本持平。反映到房企層面，7月，各梯隊房企銷售操盤金額門檻都有所降低。

在政策層面，7月召開的中央城市工作會議指出，我國城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主階段，并提出要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造。

與此同時，各地仍在出臺各類房地產(chǎn)優(yōu)化政策。例如，成都將分批取消住房限售政策，湖北荊門跟進落地現(xiàn)房銷售，更多城市則繼續(xù)優(yōu)化公積金貸款政策，在一定程度上為新房市場注入了活力。

“2025年上半年，‘好城市+好房子’支撐新房市場整體保持平穩(wěn)，一季度市場延續(xù)修復(fù)態(tài)勢，但二季度邊際有所轉(zhuǎn)弱。”中指研究院分析稱，預(yù)計下半年，各級政府將全力推動已出臺政策落地見效，新房市場仍將波動調(diào)整，市場分化仍將延續(xù)，可關(guān)注“好城市+好房子”背景下的結(jié)構(gòu)性機會。

“以價換量”主導(dǎo) 二手房成交動能趨弱

與新房市場結(jié)構(gòu)性回暖形成鮮明對比的是，二手房掛牌量持續(xù)高位下，“以價換量”持續(xù)主導(dǎo)市場。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7月，全國百城二手住宅均價為13585元/平方米，環(huán)比下跌0.77%，同比下跌7.32%。具體來看，核心城市二手房成交保持一定活躍度，但價格短期仍有壓力。一線城市二手住宅價格環(huán)比下降0.61%，二線城市、三四線城市二手住宅價格環(huán)比分別下降0.84%和0.77%。

例如，淮安、鹽城、徐州、廈門、昆山、張家港等城市二手房價格跌幅顯著，淮安和鹽城環(huán)比跌幅分別達到1.64%和1.52%。

麟評居住大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，7月，14個重點監(jiān)測城市二手住宅共成交11.18萬套，環(huán)比下降1.83%，同比下降9.05%。

今年前7個月，14個重點監(jiān)測城市二手住宅累計成交81.11萬套，較去年同期上升10.8%，規(guī)模僅次于2021年，但年內(nèi)成交呈現(xiàn)“前高后低”趨勢。5~7月成交量持續(xù)走低，且連續(xù)兩個月不及去年同期，市場走弱跡象明顯。

例如，7月，在一線城市中，除深圳成交量穩(wěn)定增長外，北京、上海、廣州二手房成交量環(huán)比分別下降15.6%、6.9%和9.4%。

“主要原因在于市場缺乏利好因素加持，購房者入市節(jié)奏放緩。不過，從累計數(shù)據(jù)來看，四個一線城市成交量均高于去年同期，說明前期積累的需求仍在逐步釋放。”麟評居住大數(shù)據(jù)研究院分析稱。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，7月，二線城市二手房成交則呈現(xiàn)出分化態(tài)勢。

麟評居住大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，7月，在14個重點監(jiān)測城市中，蘇州、南京和廈門成交量環(huán)比下降，降幅分別為3.8%、2.6%和6.8%，但降幅小于一線城市；其他二線城市二手房成交量較上月呈現(xiàn)上升趨勢，其中東莞、佛山和鄭州的成交量環(huán)比漲幅靠前，分別為19.8%、8.6%和7.8%。

對此，有業(yè)內(nèi)分析指出，7月，14個重點監(jiān)測城市中部分二線城市二手房成交量上升，一定程度上與房源掛牌量增加有關(guān)。麟評居住大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，14個重點監(jiān)測城市二手住宅掛牌總量約198.2萬套，環(huán)比上升2.7%，同比下降17.19%。

從去化周期來看，7月，14個重點監(jiān)測城市二手房去化周期為16.8個月，環(huán)比上升2.7%，同比下降17.2%。換言之，今年二手房整體去化壓力較去年有所下降，房屋流動性壓力有所緩解。但6~7月受房源掛牌量上升影響，去化周期連續(xù)兩個月提升，反映市場消化庫存的能力有所減弱。

“今年下半年，預(yù)計二手房市場的去化存在一定壓力。若無明顯外部利好因素介入，二手房市場將面臨量價齊跌壓力。”麟評居住大數(shù)據(jù)研究院如是分析稱。

封面圖片來源：視覺中國