每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝    

近期，多地出臺“商轉公”（商業貸款轉住房公積金貸款）的相關政策，引起廣泛關注。

7月2日，廣州住房公積金管理中心發布關于公開征求 《廣州商業性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款實施辦法（暫行）》（征求意見稿）意見的公告。公告擬明確，當住房公積金個人住房貸款率低于75%時啟動“商轉公”貸款。

此前的7月1日，海南省住房公積金管理局發布《海南省個人住房商業貸款轉住房公積金貸款管理辦法（征求意見稿）》。根據《征求意見稿》，海南省住房公積金繳存職工可將尚未結清的個人住房商業貸款轉為住房公積金貸款，貸款方式分為“帶押直轉”和“自籌結清”兩種，靈活滿足不同購房者的需求。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，今年以來，已有深圳、重慶、武漢、合肥等近20個城市和地區密集推進“商轉公”。

部分業內人士向每經記者分析指出，這一政策的主要方式是讓符合條件的購房者將利率相對較高的商業貸款轉為利率更低的公積金貸款，核心在于減輕購房者房貸壓力。

“此前購房群體中，有相當一部分是通過純商貸購房的，如2017年市場火熱時，許多樓盤不接受公積金貸款。如今，一些城市允許‘商轉公’，這部分人群便可申請。這一政策具有明顯的降成本、促消費意圖。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉7月3日通過微信向每經記者分析指出。

來源：廣州住房公積金管理中心官網

住房公積金“蓄水”充足

事實上，多地密集推出“商轉公”政策，并非偶然。

從住房公積金自身情況來看，其資金池的充裕程度也為政策實施提供了有力支持。比如廣州在發布“商轉公”征求意見稿的前兩天，還公布了2025年公積金年度結息情況。

6月30日，廣州住房公積金管理中心順利完成年度結息工作。職工住房公積金賬戶存款利率按一年期定期存款基準利率1.5%執行，本次（2024年7月1日至2025年6月30日）共向繳存職工支付利息44.72億元，同比增長7.40%，再次刷新歷史紀錄。

此外，2024年廣州住房公積金繳存額為1312.54億元，同比增長4.88%。

2024年廣州住房公積金繳存額情況 來源：廣州住房公積金管理中心官網

廣州住房公積金年度結息和繳存額的持續增長，為“商轉公”政策的推出預留了充足空間。

而從市場層面來看，部分城市目前仍面臨房地產市場轉弱的壓力。

據麟評居住大數據研究院監測數據，6月份，廣州二手房成交活躍度有所上升，但二手房價格仍維持下行趨勢，當月環比下降0.7%，同比下跌4.9%。

在傳統刺激政策效果有限的背景下，住房公積金政策成為地方政府可利用的重要手段之一。

在LPR保持穩定的當下，“商轉公”政策成為地方政府可自主操作的有效降成本方式。以廣州為例，目前5年以上首套個人住房公積金貸款利率為2.6%，而商業貸款利率約為3.0%，存在一定利差。通過“商轉公”，購房者能直接享受到利率差帶來的實惠，這比單純等待LPR下調更具針對性和可操作性。

每經記者注意到，今年以來，已有深圳、重慶、武漢、合肥等近20個城市和地區密集推進“商轉公”。不過，在申請“商轉公”時，各城市也設置了相應的條件和機制。

如廣州規定，當住房公積金個貸率低于75%時啟動“商轉公”，達到85%及以上時采取管控措施，達到90%及以上時暫停；河北保定則要求，在本地連續繳存住房公積金滿兩年、商貸還款滿兩年且無逾期，方能“商轉公”；石家莊的“商轉公”則采取分階段實施，逐步放寬對房屋登記日期的要求。

另據易居研究院統計，目前在各地常見的住房公積金政策主要有四大類，分別為繳存政策、購房政策、租房政策和資金管理類政策，這些政策包括提高貸款額度、擴大使用范圍、支持跨城貸款或提取、降低公積金貸款利率等。

百萬元房貸月供直降近200元

對于各地陸續推出的“商轉公”政策，部分業內人士認為，這是通過降低房貸利息成本的方式，為購房者減輕負擔。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析指出，商轉公政策的直接效應是將原本的商業銀行貸款利息轉換為公積金利息，從而降低每月的房貸按揭貸款成本。該政策最直接的影響是減少了存量房貸的利息成本。

中指研究院華南分院研究主管陳雪強也認為，“商轉公”政策旨在減輕購房者的住房貸款利息支出，釋放社會消費需求，并進一步發揮住房公積金制度的支持作用。

那么，若“商轉公”政策真正實施，購房者還房貸的成本究竟能降低多少呢？

每經記者估算，若一位購房者在廣州有剩余本金100萬元、貸款剩余期限20年、利率3.0%的商業住房貸款，采用等額本息還款方式，則目前每月月供約為5546元。

如果成功轉為公積金貸款，按照廣州現行的首套房住房公積金貸款利率2.6%計算，同樣100萬元貸款、20年等額本息還款，每月月供約為5348元。

也就是說，100萬元商業貸款轉為住房公積金貸款后，每月可減少約198元月供，一年可節省約2376元，20年累計可節省47520元。

100萬元商業貸款與住房公積金貸款對比（貸款20年）

李宇嘉認為，商貸轉為純住房公積金貸款的訴求一直較強，但此前未能實施。“近期紓困政策開始轉向，從傳統的刺激轉向促消費、惠民生、降成本。在住房回歸居住屬性、一般商品屬性或大宗消費品屬性后，剛需和剛改主導市場，且對價格、購房成本較為敏感。同時，近期住房政策轉向普通消費品促銷導向，如各地舉辦的各種展銷會、以舊換新，國補覆蓋，城市更新補短板等，商轉公也屬于此序列。”

他同時提到，房價波動對“商轉公”政策效果有較大影響。若房價明顯下跌，房屋評估價降低，可能導致住房公積金貸款額度受限，購房者需補足的資金增加，進而削弱政策的吸引力。

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封面圖片來源：圖片來源：每日經濟新聞 劉國梅 攝