每經記者｜陳 利    每經編輯｜魏文藝    

今年上半年，新房和二手房價格分化已成為樓市常態。

據中指研究院數據，今年6月，全國100個城市（以下簡稱百城）新建住宅平均價格為16847元/平方米，環比上漲0.19%，同比上漲2.59%；二手住宅方面，“以價換量”仍在延續，百城二手住宅價格繼續下行，平均價格為13691元/平方米，環比下降0.75%。

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在成交規模方面，克而瑞數據顯示，6月因供應縮量、行情低迷，新房成交并未迎來傳統意義上的“年中放量”，樓市整體延續企穩走勢，30個重點城市新房成交面積為1034萬平方米，上半年累計成交規模與去年同期基本持平。

“6月重點城市新房和二手房銷售環比均實現增長，同比仍有所下滑。”中指研究院指數研究部總經理曹晶晶分析指出，房地產市場仍處于波動調整過程中，預計下半年城市分化行情仍將延續。

新房價格環比“六連漲”

6月，百城中，新建住宅價格環比上漲的城市有36個，環比下跌的城市有46個，價格持平的城市有18個。

這已是今年百城新建住宅價格指數連續6個月環比上漲。曹晶晶指出：“百城新房價格受改善項目入市帶動，環比上漲0.19%，但漲幅收窄。”

其中，上海和合肥新建住宅價格分別以0.94%和0.86%的漲幅居前兩位，緊隨其后的北京環比漲幅為0.59%，成都、杭州的環比漲幅均超過0.1%。

《每日經濟新聞》記者注意到，得益于高端樓盤不斷突破單價上限、銷售不斷創出新高，上海新房市場在上半年呈現出“量價齊升”態勢。上海市房管局數據顯示，今年1~5月，上海一手住房成交266萬平方米，同比增加9%。另據國家統計局數據，5月份，上海新房價格同比上漲5.9%。

事實上，上海豪宅項目“開盤即告罄”的現象在5月頻頻出現。記者根據公開信息不完全統計，5月，上海入市均價超10萬元/平方米的項目就有10余個。其中，綠城·潮鳴東方、康定壹拾玖、保利·海玥外灘序等多個豪宅項目實現開盤“日光”。

進入6月，這一趨勢仍在延續。6月27日，融創上海壹號院四批次開盤，備案均價達18.9萬元/平方米，是上海同批次備案價最高的樓盤，開盤2小時即售罄。該項目上半年累計銷售額已突破170億元，成為全國住宅市場上半年單盤“銷冠”。

易居研究院預計，2025年，上海市總價3000萬元以上的新房項目成交套數將超過2000套，成交金額預計超過1000億元。

另據克而瑞監測，今年前5個月，從重點城市新建商品住宅成交統計均價看，受改善需求支撐的一線和強二三線城市房價相對穩定，三四線城市房價穩步回調。其中，上海、深圳、北京依次排在新房價格前三位；房價漲幅較大的如成都、長沙、天津等城市，主要受高端盤成交占比上升影響，結構性拉升了房價。

在成交規模方面，6月樓市整體延續企穩走勢，30個重點城市新房成交規模1034萬平方米，同比和環比齊跌，不過，二季度整體成交規模仍保持環比持續增長態勢，上半年累計成交量與去年同期基本持平。

分城市來看，一線城市房地產市場熱點恒熱，北京、廣州、深圳上半年成交量累計同比均保持增長；二三線城市點狀復蘇、分化更為顯著，除成都和杭州成交規模保持相對高位外，武漢、南京、天津等城市保持弱復蘇行情，累計同比降幅持續收窄；還有少數城市如長春、東莞等，市場尚處低位徘徊，上半年累計成交量同比降幅明顯。

“新房成交絕對量或將延續低位波動，不過基于去年基數較低，同比降幅仍有進一步收窄的可能，延續弱復蘇走勢，城市間、項目間分化還將持續加劇。”克而瑞分析指出，在“以銷定產”模式之下，短期內熱度較高的核心一二線城市仍將是房企推盤的重點區域，如北京、上海、杭州、成都等城市，多數企業會選擇加快新盤入市搶占市場，尤其是增強改善盤的供給；而三四線城市成交規模將延續筑底行情，整體樓市回暖仍有待核心一二線城市熱度傳導。

二手房延續“以價換量”

相較于新房價格的增長，二手房仍延續“以價換量”趨勢。

中指研究院數據顯示，6月，百城二手住宅平均價格為13691元/平方米，環比下跌0.75%，同比下跌7.26%。從漲跌情況來看，百城二手住宅價格環比均為下跌，其中，溫州、廈門、武漢等17個城市二手住宅價格環比跌幅超過1%（含）。

另據麟評居住大數據研究院監測，截至6月，百城二手房價格環比連續下降28個月，同比連續下降30個月，二手房價格下行未扭轉。尤其是5月和6月以來，二手房價格環比跌幅明顯大于一季度。

“一方面，一季度市場成交高速釋放，5月和6月全國二手房成交量有所放緩，促進房價跌幅擴大；另一方面，目前市場信心及收入預期并未轉變，對房價看跌情緒濃厚。”麟評居住大數據研究院分析表示。

不過值得注意的是，盡管價格在下降，但在成交規模上，二手房明顯優于新房，一線城市尤其表現亮眼。

據北京市住建委網簽數據，6月，北京二手房網簽量為15139套，環比5月的14277套增長6.04%，同比增長1.01%；上半年，北京二手房網簽量累計達90035套，同比增長20.4%，創下2022年以來同期新高。

從價格表現來看，二手房市場正經歷結構性分化，剛需房源與改善型房源呈現不同走勢：剛需房源因總價相對較低、流通性強等特點，仍保持較大議價空間；改善型房源則因供應相對稀缺，價格穩定性更強。

再看廣州，根據廣州市房地產中介協會發布的數據，截至6月25日，6月廣州二手住宅網簽套數和面積環比分別增長7.18%和8.03%，分別達到9891套和99.64萬平方米；今年1~6月，廣州二手住宅共網簽56613套和569.08萬平方米，同比分別增長12.98%和13.31%。

另據上海市房地產交易中心最新披露的數據，6月，上海二手房網簽成交20774套（全口徑數據，包含商業、車位等），突破2萬套大關。上半年，上海二手房合計總成交130198套，相較于2024年上半年的107299套增幅超過21%。

克而瑞監測顯示，今年二季度，30個重點監測城市二手房成交仍保持同比和環比齊增，不過按月來看，二手房成交呈現逐月下行趨穩，4~5月穩步回落，6月的成交增長動能略有放緩。

從城市維度來看，深圳、西安等城市上半年二手房成交累計同比增幅仍在三成以上，熱度依舊高漲；重慶、合肥、濟南、南寧等城市亦迎來復蘇行情，雖然6月環比下降，但上半年累計同比增幅依舊顯著；東莞、煙臺等部分三四線城市，因去年基數較低，上半年成交量也出現大幅增長。不過，也有部分城市如鄭州、長春、大連、寧波等二手房仍處于回調期，上半年累計成交量同比暫未回正。

“二手房成交增長動能整體放緩。尤其是新房產品力全面提升背景下，二手房市場僅能吸引價格敏感度較高的剛需客群，短期內‘以價換量’趨勢延續。”克而瑞分析表示。

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