每經(jīng)記者｜劉頌輝    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

5月9日的上海第四批次土拍，中國鐵建房地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱中鐵建地產(chǎn)）在與保利發(fā)展、招商蛇口、天安集團和象嶼地產(chǎn)等競買人的爭奪中，以總價24.71億元、溢價率20.44%摘下松江新城一宗宅地。

中鐵建地產(chǎn)上一次在上海拿地是去年3月，彼時聯(lián)合國貿(mào)地產(chǎn)在浦東北蔡拿下宅地，操盤開發(fā)了如今的西派海上項目。隨著項目的逐漸銷售去化，中鐵建地產(chǎn)在上海的存貨已不多，因此今年土拍期間，公司的補倉意愿較為強烈。

“新增地塊利潤有望超過10%”

中鐵建地產(chǎn)此次瞄準(zhǔn)的是松江新城東區(qū)項目，即松江區(qū)SJC10006單元C03A-04號地塊，出讓面積42480.63平方米，規(guī)劃建面97705.45平方米，容積率2.3。地塊起始價20.52億元，起始樓面價21000元/平方米，中止價為26.673億元，對應(yīng)溢價率30%。

根據(jù)出讓條件，項目建筑以50米限高為主，配建保障房比例5%，計4885.27平方米以上；中小套型住宅建筑面積比例45%，計43207.4平方米；配建公共服務(wù)設(shè)施1169平方米，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施400平方米，商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于2500元/平方米。

每經(jīng)記者注意到，松江區(qū)SJC10006單元C03A-04號地塊開拍的樓面起始價，要比三年前南側(cè)地塊的27000元/平方米樓面起始價低6000元/平方米，因此吸引了多家房企參與競拍。值得一提的是，這次地塊的最終成交價是25288元/平方米，仍然比南側(cè)地塊29571元/平方米的成交樓面價低約14%。

好地研究院執(zhí)行院長方曉泉認為，這說明降低地價才是當(dāng)前非核心區(qū)符合市場的有效供地措施。而且，按照周邊中國鐵建·星樾云澗的售價，此次新增地塊的利潤有望超過10%。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，中鐵建地產(chǎn)在上海的項目主要位于浦東新區(qū)、閔行區(qū)、松江區(qū)和奉賢區(qū)，分別是國貿(mào)中國鐵建·西派海上、中國鐵建東來壹號、花語前灣、朗拾花語、花語天境和中國鐵建·熙語。

6個項目中，國貿(mào)中國鐵建·西派海上項目市場表現(xiàn)較好。在4月30日～5月4日的認購中，該項目推出82套建面約103～110平方米的房源，均價92453元/平方米。5月4日，項目宣布累計認購203組，認購率達到248%，觸發(fā)限售和積分制規(guī)則。

同樣位于浦東新區(qū)的中國鐵建東來壹號，去年5月開盤推出260套房源，但據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至今年5月15日，該項目的網(wǎng)簽成績?yōu)榱恪?/p>

該項目公司一位人士通過電話向每經(jīng)記者透露，目前，東來壹號在正常銷售中，不過由于市場不好，基本處于封盤狀態(tài)，樣板間還沒有開放展示。

4月9日，奉賢區(qū)西渡板塊的中國鐵建·熙語發(fā)布公告，4月2日～6日推出30套房源入市，因登記認購期間無登記認購的客戶，公司不采取以公證搖號排序的方式開盤銷售。

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，該項目累計入市房源892套，最早于2023年10月開盤，截至今年5月15日，可售住宅套數(shù)還有337套，平均去化率62%。

去年歸母凈利潤約540萬元

從項目布局來看，中鐵建地產(chǎn)多在上海遠郊板塊拿地，西派海上是其首次進入上海中環(huán)內(nèi)的項目。伴隨房地產(chǎn)市場調(diào)整，遠郊剛需項目銷售遇冷，中鐵建地產(chǎn)的業(yè)績也受到影響。

根據(jù)中鐵建地產(chǎn)最新披露的債券年報，2024年，公司實現(xiàn)營業(yè)總收入466.46億元，同比減少26.3%；凈利潤為12.42億元，同比減少7.7%；歸母凈利潤為539.59萬元，同比減少95.42%。

截至2024年末，中鐵建地產(chǎn)的總資產(chǎn)為2234.08億元，同比減少4.42%；總負債為1739.24億元，同比減少6.12%。公司的貨幣資金為171.39億元，而一年內(nèi)到期非流動負債達到398.96億元，資產(chǎn)負債率為77.85%。

中鐵建地產(chǎn)累計在國內(nèi)48個城市和莫斯科投資開發(fā)279個項目，項目總建筑面積約8579萬平方米，已開發(fā)面積約7329萬平方米，完成京津冀、長三角、珠三角等主要城市群的布局。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，4月29日的北京土拍中，經(jīng)過219輪競價，中鐵建地產(chǎn)以總價7.76億元競得北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)強力家居土地一級開發(fā)項目FZX-0303-6007地塊，折合樓面價約35796元/平方米，溢價率21.9%。當(dāng)日，招商蛇口、能建城發(fā)和蕪湖康潤也參與了此次競拍。

中鐵建地產(chǎn)上一次在北京拿地還是2022年5月，彼時其聯(lián)合大悅城以23億元底價摘得昌平北七家地塊，土地面積約6.48萬平方米，建筑控制規(guī)模約9.69萬平方米，開發(fā)了宸悅國際項目，2024年已完成交房。

新增拿地之后，5月6日，中鐵建地產(chǎn)發(fā)布公告，將在全國銀行間債券市場發(fā)行2025年度第四期中期票據(jù)，發(fā)行方式包括集中簿記建檔、發(fā)行金額動態(tài)調(diào)整及集中配售。中期票據(jù)的發(fā)行金額上限為10億元，申購利率區(qū)間設(shè)定在2.2%至3.2%之間，發(fā)行價格將按面值發(fā)行，債券面值為100元。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 劉國梅 攝