每經記者｜陳夢妤    每經編輯｜魏文藝    

4月29日，在北京舉行的一場土拍中，經過219輪競價（包含線上4次競價），中鐵建地產以7.7552億元、樓面價約35796元/平方米、溢價率21.9%，競得北京市通州區梨園鎮強力家居土地一級開發項目FZX-0303-6007地塊。當日，招商蛇口、能建城發和蕪湖康潤也參與了此次競拍。

從掛牌文件看，該項目須滿足綠色建筑二星級標準、實施裝配式建筑且裝配率達到60%、設置太陽能光伏或光熱系統等高標準商品住宅基本品質要求；居住用途全部建設商品住房，不再配建保障性住房；12個月內開工建設，并在出讓合同約定的開工之日起3年內竣工。

來源：中指研究院

中鐵建地產上一次在北京拿地還是在2022年5月，彼時其聯合大悅城以23億元底價摘得昌平北七家地塊，土地面積約6.48萬平方米，建筑控制規模約9.69萬平方米，開發了宸悅國際項目，2024年已交房。據貝殼找房，該小區目前二手房報價為55474元/平方米。

中指研究院土地市場研究負責人張凱當天通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，地塊距離地鐵八通線梨園站直線距離0.5公里，符合通勤標準。從地塊規模和容積率來看，“小而美”且相對方正，既降低了企業拿地資金門檻，也為后期設計規劃上預留了靈活空間。

值得關注的是，該地塊歷經了規劃調整：2022年公示時編號為FZX-0303-0133，用地性質原為F3多功能混合用地，經優化調整為純居住屬性后，用地規模由1.3公頃微調至1.274公頃，容積率更從3.08大幅降至1.7。

地塊位置  來源：中指研究院

張凱表示，地塊周邊競品項目較多，如璀璨公元、頤瑞府、帥府·京彩世界、國譽未來悅等，成交均價在5.5萬—6萬元/平方米區間。特別是一路之隔的招商云璟攬閱于近期開盤，去化率達90.43%，印證了在整體改善型需求主導的市場格局下，剛需及首改客群需求基底依然堅實的市場現狀。

“此次出讓地塊容積率較云璟攬閱（2.17）雖勝一籌，但面對深耕通州具有天時地利人和的招商璀璨公元、云璟攬閱和招商八里橋項目來說，中鐵建地產需要借力1.7的容積率指標優勢，打造兼具低總價與改善型居住體驗的錯位競爭產品。”張凱說。

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