每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“不同開發(fā)商對‘好房子’的側(cè)重點(diǎn)有明顯差異，多數(shù)項(xiàng)目注重得房率和梯戶比，而部分改善型樓盤則開始在室內(nèi)裝修、園林升級等方面發(fā)力。”4月23日上午，廣州本地房產(chǎn)中介小熊在電話中向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

就在4月21日，廣東省政府召開全省一季度經(jīng)濟(jì)形勢分析會(huì)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加強(qiáng)“好房子”規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)，大力推進(jìn)城市更新和城中村改造。

3月31日發(fā)布的《廣州市2025年住房發(fā)展年度計(jì)劃》中也提到，要建設(shè)綠色、低碳、智能、安全的“好房子”，推出更高品質(zhì)更舒適的住宅產(chǎn)品，推動(dòng)保障性住房“好房子”建設(shè)，結(jié)合老舊住房更新改造，把老房子、舊房子建成“好房子”。

“隨著人們生活水平的提高和消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，購房者越來越注重房屋的品質(zhì)和居住體驗(yàn)。”4月23日下午，合富輝煌廣州公司副總經(jīng)理梁仲賢在接受每經(jīng)記者微信采訪時(shí)表示，根據(jù)近年來的市場成交情況，凡是配套好、功能全、戶型設(shè)計(jì)好、智能化、有新型材料投入的項(xiàng)目，大多獲得了市場的歡迎。

“好房子”好在哪兒？

“在廣州市場，開發(fā)商基本上都會(huì)在得房率和梯戶比上下功夫。”小熊向每經(jīng)記者表示，不過相對而言，改善型項(xiàng)目整體要比剛需型項(xiàng)目更愿意在產(chǎn)品品質(zhì)上發(fā)力，包括裝修選材、園林打造，以及配套會(huì)所等。

小熊表示，“以前房源的得房率普遍能做到70%至80%，但今年以來新推的房源，得房率基本能達(dá)到100%，甚至更高。比如天河的天河都薈得房率為120%，海珠的越秀桂悅東曉得房率為130%，南沙的招商林嶼境得房率達(dá)到140%”。

廣州某樓盤打造的小區(qū)園林景觀 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

在與廣州本地部分開發(fā)商溝通過程中，每經(jīng)記者也了解到部分改善型樓盤在打造“好房子”方面的發(fā)力點(diǎn)。

概括來說，室內(nèi)裝修選用國際一線品牌裝修材料，從地板、衛(wèi)浴到廚房電器，均采用環(huán)保、耐用的高端產(chǎn)品；小區(qū)園林則引入沉浸式景觀設(shè)計(jì)，設(shè)置生態(tài)水景、主題花園和健康步道等。同時(shí)，配備高端小區(qū)會(huì)所，涵蓋恒溫泳池、健身房、私人影院等設(shè)施，為業(yè)主提供多元化的休閑社交空間。

以位于廣州市海珠區(qū)琶洲南區(qū)的高端改善型樓盤保利天奕為例，該項(xiàng)目相關(guān)人士向每經(jīng)記者介紹，樓盤在規(guī)劃上采用全正南北板式點(diǎn)陣布局和高低層次利于通風(fēng)采光，體現(xiàn)了“好房子”空間宜居、低碳設(shè)計(jì)的專有特性。此外，還將多個(gè)世界級花園設(shè)計(jì)手法引進(jìn)小區(qū)園林。

而位于廣州南沙的招商林嶼境項(xiàng)目，則采用空中花園、錯(cuò)層陽臺(tái)、垂直綠化等設(shè)計(jì)，得房率最高可達(dá)到140%。

該項(xiàng)目營銷人員告訴每經(jīng)記者，招商林嶼境是廣州首個(gè)“超新規(guī)”的第四代住宅項(xiàng)目，受益于相關(guān)政策對陽臺(tái)和露臺(tái)面積的規(guī)劃調(diào)整，得房率大幅提升。以110平方米戶型為例，超配4+1房戶型，多送1房+34平方米主雙露臺(tái)，“實(shí)際可比肩170平方米戶型的生活體驗(yàn)”。

注重“居住體驗(yàn)升級”

在梁仲賢看來，廣州市場的“好房子”過去更多是對地段和資源的占有，而如今則注重“居住體驗(yàn)升級”，這與土地規(guī)劃條件的變化有很大關(guān)系。

“以往大量高容積率土地，導(dǎo)致建造出來的項(xiàng)目又高又密。現(xiàn)在政府已經(jīng)從源頭出發(fā)，把新拍地塊的容積率大大降低。廣州在土地出讓中對重點(diǎn)區(qū)域提出品質(zhì)要求，如越秀、天河等核心區(qū)規(guī)劃容積率調(diào)低，從過去的3.0—5.0到現(xiàn)在的2.0，為低梯戶比提供了空間基礎(chǔ)。”

梁仲賢表示，目前政府鼓勵(lì)擴(kuò)大陽臺(tái)面積比例，從以往的20%到現(xiàn)在的30%，甚至40%，使得如今出現(xiàn)得房率120%—130%的樓盤，這些都是建造“好房子”的前提條件。“我認(rèn)為，現(xiàn)在的‘好房子’是圍繞三個(gè)關(guān)鍵詞來建設(shè)：品質(zhì)舒適、智慧科技和全生命周期。”

在中介小熊的視角中，現(xiàn)在政府力推“好房子”，就是鼓勵(lì)開發(fā)商做好產(chǎn)品。“你想象一下，在同一個(gè)片區(qū)，在產(chǎn)品差不多的情況下，一個(gè)項(xiàng)目的得房率是80%，而另一個(gè)項(xiàng)目的得房率是130%，你會(huì)選哪個(gè)？”

廣州南沙某樓盤項(xiàng)目 圖片來源：受訪者提供

據(jù)每經(jīng)記者觀察，隨著“好房子”項(xiàng)目不斷入市，今年以來廣州樓市的成交量也不斷攀升。

據(jù)廣州住建局?jǐn)?shù)據(jù)，今年一季度，廣州一手商品房網(wǎng)簽面積218.56萬平方米，同比增長17.7%；二手商品房交易登記面積282.58萬平方米，同比增長27.6%。截至3月末，廣州一手住宅庫存面積1022.62萬平方米，較去年末的1079.26萬平方米減少56.64萬平方米，去庫存周期縮短至14.3個(gè)月。

談及未來廣州市場“好房子”的發(fā)展趨勢，梁仲賢指出，當(dāng)前新一代“好房子”的硬件標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)達(dá)到了非常高的水平。這包括從園林設(shè)計(jì)、建筑構(gòu)造到社區(qū)智能化、公共區(qū)域的打造，以及戶型布局和室內(nèi)裝修，新一代物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)非常先進(jìn)。“我認(rèn)為，未來‘好房子’將呈現(xiàn)從硬件迭代到服務(wù)生態(tài)重構(gòu)，從單一社區(qū)到城市微單元聯(lián)動(dòng)的深層變革。”

梁仲賢表示，在二手房市場，具有這些“好房子”特征的房源更容易轉(zhuǎn)手，租金水平也相對穩(wěn)定。有些客戶為了提升生活品質(zhì)、追求新一代“好房子”，也愿意以相對較低價(jià)格出售舊有物業(yè)。這都體現(xiàn)了市場對“好房子”產(chǎn)品的認(rèn)可。

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封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖