每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

爛尾28年，史玉柱的傷心地巨人大廈終于有了新進展。

近日，珠海市公布“巨人大廈改造提升及公共停車場項目”等四個重點城市更新項目備案信息，總投資55.48億元，均由正方集團實施。其中，巨人大廈改造備受矚目。

這座珠海知名建筑1992年規劃，1997年停工，至今已爛尾28年。2021年，珠海正方盛世投資有限公司（以下簡稱正方盛世）拍下該項目。

此次公示顯示，巨人大廈改造總投資16.67億元，計容建筑面積157400平方米，新增1537個公共停車位。項目將于今年10月正式開工，預計2029年12月完工。

《每日經濟新聞》記者注意到，近兩年珠海已盤活多個爛尾項目，包括中城建大廈（原珠海1088）、恒天國際大廈等，其中不少項目都是因為原開發商資金鏈斷裂而淪為爛尾樓。

只剩18年土地使用權

1992年，史玉柱在珠海創立巨人集團，憑借漢卡和保健品“腦白金”迅速崛起，意氣風發的他計劃建造18層的集團總部——巨人大廈。后來，項目不斷加碼至78層，預算也從2億元飆升至12億元。

1997年，項目停工，僅完成地下三層和地上兩層的巨人大廈淪為珠海市中心的“傷疤”，判決裁定將項目權益分散給19個債權人，復雜的產權關系與高額的土地出讓金欠款，讓其成為“燙手山芋”。

巨人大廈位于珠海市香洲區銀樺路南側，用地面積約2.9萬平方米，使用年限為50年，土地用途為辦公，目前還剩約18年使用年限。

據此前珠海產權交易中心披露的項目進展圖，巨人大廈四周設有圍擋，部分用作廢品回收站，部分空地作為駕校停車場。因長期閑置及養護不足，地基基礎及承載構件受損，房屋安全無法確保，未來能否在原基礎上續建存疑。

轉機出現在2019年，珠海市香洲區成立爛尾樓整治專項小組，區屬國企珠海正方集團牽頭介入。面對19家權益人分散、土地權屬未過戶等難題，正方集團耗時一年半完成權益梳理，聯合賽納置業（持股24%）和史玉柱關聯企業士安公司（持股25%），合資成立正方盛世，并于2021年以4.02億元拍下項目。

盡管巨人大廈迎來重生契機，但挑戰依舊嚴峻。項目剩余土地使用年限短，且60%面積需自持，運營壓力巨大。正方盛世計劃將其改造為綜合體，新增1537個公共停車位，并整合物業租賃、充電樁等多元收益。

據正方集團官網披露數據，公司現已積累更新項目約13個，總土地儲備約420萬平方米，總投資超220億元，較為核心的項目包括傳媒城市更新項目、巨人大廈項目、香洲北中央創新區等。

對于后續開發規劃及接手巨人大廈改造項目的戰略考量，2月17日上午，每經記者撥通了正方集團官網電話，但截至發稿未獲得相關答復。

“未來，巨人大廈項目將根據政府批復方案規劃重建。”珠海正方集團官微曾提到。

“從全國目前盤活的各類型爛尾項目看，不少都是通過政策扶持、資金補助等方式推動的；還有部分是引入專業機構或企業進行合作開發，另一些比較創新的，是通過資產證券化等盤活。”中國城市發展研究院農文旅產業振興研究院常務副院長袁帥向每經記者表示。

近兩年已盤活多個項目

每經記者注意到，除了即將動工的巨人大廈，珠海近兩年已盤活了多個爛尾項目，其中關注度較高的包括中城建大廈、恒天國際大廈等。

具體來看，中城建大廈（原珠海1088）于2013年開工建設，2017年上半年起停工爛尾。2022年7月，前海人壽保險公司通過拍賣以1.9億元競得該項目，2024年更名為中城建大廈并復工。

恒天國際大廈前身為大洲大廈，改造前就已爛尾超15年。2011年澳門恒和集團接手后改名恒天國際大廈，2017年對外發售，但之后再次陷入停滯，項目在去年復工，目前低層部分的幕墻已基本裝好。

但珠海還有部分停工多年的爛尾項目。

如華融時代廣場，項目原名金山時代廣場，1992年動工，1995年建到主樓5層后停工。2006年復工，2008年封頂后停工，2012年被盤活，2016年又因金山房產資金鏈斷裂和債務糾紛再次停工。

“地方的爛尾項目能否盤活以及有無企業接盤，最核心因素有兩個方面：一是項目本身的價值潛力，包括地理位置是否優越，若處于城市核心地段、交通樞紐附近或配套設施完善的區域，其土地價值高，對潛在接盤企業吸引力大。二是接盤后的盈利預期，接盤企業會綜合評估市場需求、同類項目競爭狀況以及未來銷售或運營收益。若所在區域房地產市場需求旺盛，項目有獨特賣點，能實現較好盈利，企業才愿意投入資金和資源進行盤活。”2月17日上午，中國礦業大學（北京）管理學院碩士生企業導師支培元向每經記者表示。

封面圖片來源：珠海正方集團官微