每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳夢妤    

9月24日以來，涵蓋金融、稅收、土地等方面的利好政策頻出，購房成本降低，購房需求被激發；10月、11月市場持續回暖，房價企穩；北京、上海、深圳等相繼落實住房交易稅費優惠政策，再次降低購房成本。

11月19日晚，每經房產、騰訊房產聯合推出《樓市洞察》系列直播第三期，58安居客研究院院長張波、廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉、同策研究院聯席院長宋紅衛（排名不分先后）做客直播間，深度分析新政“組合拳”之下的市場變化和未來趨勢。

市場已現三大積極變化

對于近兩個月來樓市的量價表現，張波表示：“10月一線城市新房和二手房的找房熱度，都超過了9月相應的水平，但11月上旬表現不及10月。從線上找房熱度來看，一線城市比10月下旬下滑了2.3%，二線城市下滑了1.4%。”

“但本輪政策‘組合拳’和此前相比，最大的不同在于政策出臺的持續性，并沒有因為10月市場表現好，利好政策就停下了腳步。11月繼續跟進一攬子政策，之后一段時間的熱度上升非常明顯。另一個現象是，新房與二手房的成交差異在11月表現明顯。新房熱度下降明顯，二手房的表現更為積極。雖然議價空間在減小，但以價換量的現象還是存在，所以二手房熱度的增長，跟價格調整是有關的。”

根據李宇嘉的觀察，之前的政策效應基本維持在1個月左右，此次新政已接近兩個月，效果仍然顯著。特別是以深圳和成都為代表的部分城市，市場表現非常積極。

“市場出現了幾個積極變化，一是換房需求不僅帶動新增掛牌上升，交易量也在增長，因此整體掛牌量沒有明顯攀升；二是二手房業主降價賣房的動力有所減弱；三是二手房成交量增長，跟新房之間形成了相互驅動的現象。也就是說，業主可能會賣掉二手房去買新房，很多剛需群體借助小戶型二手房來上車，從而帶動改善型次新房和大戶型新房成交量明顯增長。”

宋紅衛特別指出：“與5·27政策效應相比，當時新房案場到訪轉化率約5.5%，但此次新政轉化率達到了8.8%，提升相當明顯，原因就在于政策對預期和信心的影響。這次除了地方性政策，包括財政部、住建部、央行等都出了一系列政策來提振市場信心。”

（注：5月27日，上海市住建委等四部門聯合印發文件，明確上海將進一步優化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求等九條新措施）

“從案場實際轉化情況看，受信心影響的人群占到67%，也就是說不受新政本身內容影響，更多影響的是預期本身。值得注意的是，本輪新政后，部分購買力偏低的人群也逐步具備了購房資格。這部分群體中，有些還需要置換二三線城市的房子，再購買新房，而二手房的流通性又偏弱，一定程度上影響了整個購房需求在核心城市的釋放。”

未來交易成本有望大幅下降

在李宇嘉看來，取消普通住宅和非普通住宅標準更利好新房市場。

“這一政策還有一個很重要的信號意義，在房地產交易循環鏈條不暢的時候，要把交易環節的稅費砍掉。不管是契稅、個稅，還是開發商前期繳納的比如土地增值稅等。未來涉及購房者的三個稅種，都可能降到很低甚至取消。把稅收放在后端，并不是征收房產稅，而是讓后端能夠更多地用稅收做房產存量的維護。一方面有助于前端交易的形成，把交易量做大；另一方面也有助于存量房時代對房屋養老金等的重要補充。”

宋紅衛指出：“二手房領域稅費偏重，尤其是改善性房源，稅費加大了交易成本，影響整個交易的流暢度。政策對核心城市二手房是比較大的利好，可以加快整個二手房市場的流通。尤其在一線城市，比較典型的特征是一二手聯動性，傳導鏈條比較緊密。之前我們做過一個測算，上海二手房交易中，37%存在置換性需求，即100套房子里，有37套房是賣掉后用于購買新房的。雖然契稅、增值稅、個稅重點集中在二手房本身，但一定程度上對于新房市場的帶動也有置換鏈條傳導的影響。”

張波表示，未來所有的交易環節過程中，稅和費都會有明顯減少，甚至可以說零成本的可能性更大（除二手房中介費外）。對于一線城市來說，本身交易的稅費就高且房價總價也高，因此政策效果一定有，對于大面積段改善的利好是明顯的。但是也必須看到，限購放開之后，外圍區域往高能級城市買房的現象在增多。綜合來看，在一些中小城市未必有直觀的改變，但對高能級城市是確定的利好。

買房邏輯要調整

三位嘉賓一致認為，當前是剛需置業的最佳時期，但不同群體的買房邏輯需要轉變。

李宇嘉認為：“對購房者而言，現階段不管是首付、利率、稅率等，還是可挑選的區域、產品、范圍、城市，寬松度都非常大。比如你是非深圳戶籍，現在想去深圳買房，原來沒法買，現在外圍放開限購的區域都可以買。可以說，當前是史上最友好的買房時期。”

宋紅衛表示，純剛需群體，只要負擔得起就可以入市了，但在購房過程中一定要注意識別資產。過去普漲的很多是被行情帶動起來的資產，可能未來會面臨一定的價格調整。

“對于工作年限比較短、工作不穩定的群體，切忌盲目加杠桿，風險比較高。而考慮購置多套房產，或者本身就有多套房產的群體，未來不是所有房子都能保值升值，所以要重新進行資產配置。目前已經擁有一定量住房、生活中出現壓力的人群，建議考慮降級置換，適度往外圍走一走，購置總價比較低、風險比較小的房子。”宋紅衛說。

張波也對剛需置業提出了中肯建議：“過往10年或再早一些，一般建議大家都是跳一跳、夠一夠，因為當時房價處于不斷上漲階段。現在情況不同了，不是說有了15%首付就一定要上車，而是要更加保守地估計長期的現金流問題。無論是置換，還是首套，都要更加清晰地知道自己未來的收入問題。此外，整個房地產行業的止跌回穩，不等于每個城市、每個區域、每個小區都止跌回穩，當下要買房，不能偷懶，要到市場上去看，要了解掛牌量、價格變化，這是非常重要的功課。”

封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝