每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜魏文藝    

11月11日，自然資源部發布《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（以下簡稱《通知》）明確，運用專項債券資金收回收購存量閑置土地，優先收回收購企業無力或無意愿繼續開發、已供應未動工的住宅用地和商服用地，收回收購的土地原則上當年不再供應用于房地產開發。

多位房地產分析人士對《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）表示，運用專項債收購存量閑置土地細則的落地，是為了規范各地在土地收儲方面的融資行為，有利于改善土地供求關系，增強地方政府和開發企業的資金流動性，進一步促進房地產市場止跌回穩。

來源：自然資源部官網

進一步規范各地土地收儲融資行為

《通知》顯示，運用專項債券資金收回收購存量閑置土地，是促進房地產市場止跌回穩的關鍵舉措。各地主動擔當作為，積極做好地塊篩選和項目儲備，推動專項債券資金加快落地。

使用專項債券資金用于收回收購土地，應該由納入名錄管理的土地儲備機構具體實施。專項債券對應的土地儲備項目中的儲備地塊，必須在全民所有土地資產管理信息系統中有儲備地塊標識碼。

符合條件但尚未納入名錄管理的土地儲備機構，應于2024年12月底前在系統“土地儲備機構”模塊中填報單位信息及證明材料，部將按程序及時審核并動態更新名錄。

根據《通知》，優先收回收購企業無力或無意愿繼續開發、已供應未動工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，進入司法或破產拍賣、變賣程序的土地，因低效用地再開發或基礎設施建設等需要收回的土地，以及已動工地塊中規劃可分割暫未建設的部分，也可以納入收回收購范圍。

市、縣自然資源主管部門要依托土地市場動態監測監管系統中的處置存量閑置土地清單摸清底數，根據需要向社會發布收回收購土地征集公告，綜合考慮企業意愿、市場需求、地塊條件等因素，確定擬收回收購意向地塊和時序安排，分批納入土地儲備計劃，優先申報使用專項債券。

土地儲備機構委托經備案的土地估價機構，對擬收回收購地塊開展土地市場價格評估，相較企業土地成本，就低確定收地基礎價格。

《通知》強調，收回收購的土地原則上當年不再供應用于房地產開發，確有需求的，應當嚴控規模，優化條件實施供應，在落實“五類調控”的同時，供應面積不得超過當年收回收購房地產用地總面積的50%。收回收購土地用于民生領域和實體經濟項目的，不受上述限制。

從源頭上推動房地產“止跌回穩”

“本次《通知》落地標志著專項債用于土地儲備正式重啟，鼓勵地方政府利用專項債收回收購存量閑置土地，且不限定收回的土地用于保障性住房建設，擴大了專項債使用范圍，明確收購目的、收購標的物范圍、收購價格要求等多個方面，并指出要摸清底數，確定好時序安排，為各地提供了政策指導。”

中指研究院政策研究總監陳文靜對每經記者表示，《通知》落地也意味著更多低成本的增量資金將進入市場，對于房企來說，應抓住機會出售存量土地，緩解資金壓力，或進一步改善土儲結構；對于地方政府來說，專項債券用于收購存量土地，也能夠增強地方政府的資金流動性，緩解地方政府的資金壓力，支持地方經濟發展、保障民生。

“對于市場而言，收回收購存量閑置土地有助于改善市場供求關系，是促進房地產市場止跌回穩的關鍵舉措?？梢?，利用專項債收回收購存量閑置土地可以取得一舉多得的效果。”陳文靜補充道。

事實上，早在2016年1月1日，自然資源部就發文要求“各地不得再向銀行業金融機構舉借土地儲備貸款。土地儲備機構新增土地儲備項目所需資金，應當嚴格按照規定納入政府性基金預算，從國有土地收益基金、土地出讓收入和其他財政資金中統籌安排，不足部分在國家核定的債務限額內通過省級政府代發地方政府債券籌集資金解決。”

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對每經記者分析，土地收儲只能用地方自有資金或走地方債權融資的正規渠道。此次《通知》要求用地方專項債收回收購存量閑置土地，是陽光化舉債、走正規渠道進行土地收回收儲的體現，也是專項債權使用范圍的又一次擴圍，靠的是土地出讓收入和政府性基金來償還。

“目前，房地產市場難以止跌回穩，重要原因是源頭上的閑置低效未開發土地較多，開發商為緩解資金鏈、保交房，不得不低價‘割肉’出售資產和股權，金融機構為了保障債權也要拍賣土地房產，導致土地價格持續低迷。通過發行專項債，地方政府有了定向托底土地市場的資金，對于緩解房地產源頭上的供求關系，促進房地產止跌回穩有重要意義。”李宇嘉表示。

封面圖片來源：每經記者 王帆 攝