每經記者｜陳 利每經編輯 魏文藝    

隨著9月底降準、降息、降首付、降存量房貸利率等系列利好政策的出臺，以及一線城市接連優化房地產政策，購房首付比例及貸款利率已達到歷史較低水平，限購政策也處于自實施以來的相對寬松階段。

這一輪房地產新政實施已滿一個月，多地樓市成交量仍呈現持續上升的趨勢。麟評居住大數據研究院監測數據顯示，2024年第四十三周（10月21日~27日），監測的重點城市二手房成交量環比上升7.15%，同比上升26.81%；新房成交量同比和環比分別上升23.5%和1.89%。

視覺中國圖

據近日多家機構發布的10月新房、二手房成交數據，這一輪房地產新政實施一個月來，多地商品房銷售數據和房價數據出現積極變化，部分核心城市年內成交新高不斷被刷新。中指研究院的監測數據顯示，截至10月27日，重點30城10月新房網簽量約980萬平方米，環比增長35%；20城二手房網簽量約10萬套，環比增長18%，核心城市市場呈現回穩態勢。

“整體來看，在一攬子政策的推動下，房地產市場預期及購房者信心有所恢復，10月份樓市活躍度明顯回升，預計短期內核心城市銷售回穩態勢有望延續。”中指研究院分析指出，接下來，若貨幣化安置的100萬套城中村和危舊房改造項目，以及收購存量房和閑置土地的政策能夠落實到位，將有助于加快改善市場供求關系，最終實現房地產市場“止跌回穩”的目標。

一線城市成交紀錄刷新

在系列利好政策持續推動下，10月多地房地產市場迎來了久違的火熱行情。

據中指研究院報告，分梯隊來看，截至10月27日，核心二線城市新房銷售面積環比增長19%，同比下降15%；三四線代表城市新房銷售面積環比增長48%，同比增長10%。而在四個一線城市，樓市回暖最為明顯，新房銷售面積環比增長65%，同比增長22%。

以深圳為例，“9·29新政”落地后，吸引了大量外地置業者涌入，僅在10月就出現了兩個“日光盤”。如10月13日，龍華深業上城學府推出的332套住宅吸引了744批客戶登記，登記比為1∶2.24，僅在3個半小時內便全部售罄，銷售總金額達到約26億元；6天后的10月19日，光明區中建觀玥開盤90分鐘售罄，現場2047批客戶搶購192套房，成為年內深圳登記比最高的住宅項目。從網簽數據來看，截至10月27日，深圳新房銷售約30萬平方米，環比增長96%，同比增長31%。

在上海，10月份同樣出現“日光盤”。10月27日，上海黃浦融創外灘壹號院二期三批次開盤，158套房源當日即售罄，總銷售額達58.82億元，該項目在今年內已“三開三罄”。中原地產數據顯示，上周（10月21日至27日）上海新建商品住宅的成交面積為19.98萬平方米，環比增加57.19%，該成交量創下了近半年來的新高。

而廣州在9月29日全面取消限購政策后，多個樓盤現場人氣旺盛，到訪量大幅上升，市場熱度明顯提升。根據廣州市住建局披露的最新數據，“9·29新政”實施以來（截至10月27日），廣州全市一手住宅成交94.65萬平方米，環比增長68.9%，同比增長37.4%。從網簽數據來看，廣州10月以來（10月1日~27日）新房銷售91.7萬平方米，環比增長108%，同比增長51%。

10月的北京樓市表現同樣不俗。據中指研究院監測數據，10月以來北京新房線上咨詢量和案場來訪量明顯增加。從網簽數據來看，北京10月（10月1日~27日）新房銷售面積47.6萬平方米，環比增長48%，同比微降6%。受到近期市場成交趨好的影響，北京不少樓盤已明確提出將收回現有優惠措施，更有開發商開始通過縮短籌資周期來沖刺全年回款任務。

另據上海易居房地產研究院發布的數據，10月，一線城市新建商品住宅成交面積預計將達227萬平方米，環比增長40%，同比增長2%。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析指出：“考慮到‘認購-草簽-網簽’的時間關系，預計10月份的在途交易將在11月份的網簽系統中得到充分體現。初步預計，11月份一線城市新房交易面積的同比增速有望超過30%，顯示出市場復蘇態勢積極向好。”

不只是新房市場表現火熱，一線城市二手房市場在10月表現同樣亮眼。

截至10月27日，深圳10月二手房成交量接近5000套，環比增長63%，同比增長高達97%，該成交量創下了自2021年4月以來的月度新高；北京二手房成交13156套，環比增長16%，同比增長46%，預計10月二手房成交有望突破1.6萬套，或創去年4月以來的新高；上海二手房成交已突破2萬套，環比增長55%，最近一周（10月21日~27日）二手房成交6745套，創年內周度成交新高，政策效果超過“5·27”新政。另據廣州市房地產中介協會數據，10月前4周，廣州累計二手住宅網簽超過9000宗，其中國慶黃金周后一周的成交量達到3120宗，創下近19個月新高。

值得一提的是，樂有家研究中心認為，深圳10月新房交易量已達到“繁榮線”水平，而二手房交易量也正在向“繁榮線”靠近。上海10月（截至10月26日）二手房成交量超過20000套，根據以往經驗，市場人士普遍認為18000套是上海二手房交易的“繁榮線”。

二線城市樓市出現分化

除了一線城市，10月熱點二線城市的新房、二手房銷售均有明顯恢復。

以杭州為例，據中指研究院監測，杭州“10·9新政”后，周均成交量較9月前三周增長70.6%，若剔除國慶假期影響，增幅超90%。杭州樓市“10·9新政”實施后，高端改善型項目的搖號熱度更高，房價30000元/平方米以下的典型剛需和改善型項目去化行情也明顯好轉，成交均價由此結構性下跌。

二手房方面，新政后杭州二手房成交量頻創新高，周均成交量較9月前三周增長54.0%。剔除國慶假期影響，增幅達84.5%，市場活躍度高。尤其是杭州“10·9”樓市新政出臺當周，帶看量超16萬人次，創下歷史峰值。

中指研究院數據顯示，10月，二線城市新房成交面積盡管同比仍下降了19.04%，但環比上漲了6.05%。其中，武漢、南寧和蘇州的成交面積環比漲幅尤為突出，武漢以77.05%的漲幅位居榜首，南寧漲幅為76.56%緊隨其后。

三四線城市樓市同樣表現出回暖跡象。中指研究院數據顯示，10月三四線城市新房成交面積環比上漲43.23%，漲幅僅次于一線城市，同比上漲17.51%，在各線城市中漲幅最大。在三四線城市中，除了遵義、舟山和濰坊之外，其他城市的新房成交面積均環比上漲，其中泰安以95.98%的漲幅位居首位。

需要指出的是，盡管10月樓市整體處于升溫狀態，但各城之間仍存在分化行情。如溫州、青島、寧波和濟南等二線城市出現了環比下跌的情況，其中溫州的環比跌幅達40.30%。

與此同時，二手房市場依然延續了“以價換量”的態勢。麟評居住大數據研究院監測數據顯示，10月份100個重點城市的二手住宅市場均價為14183元/平方米，環比下跌了0.18%，同比下跌了6.81%。不過，同比和環比的降幅相比上月分別收窄了0.18和0.09個百分點。

“各項利好政策效應在10月持續釋放，市場對價格的預期也有所改善，二手房價格總體雖仍在下行，但環比降幅連續3個月收窄，同比降幅連續2個月收窄。房價端初步釋放了一定積極信號，10月似乎成為價格進入邊際改善階段的關鍵節點。”麟評居住大數據研究院分析指出，短期來看，房價止跌仍需要時間，靜待供求關系的逐步改善以引導價格企穩。

記者注意到，10月成交量的回升使得多城市樓市庫存出現明顯下降。據中指研究院監測，7個代表城市（北京、深圳、上海、廣州、溫州、蘇州、杭州）10月庫存面積環比整體下降了1.91%。其中，深圳庫存降幅最大，達到了6.76%，廣州降幅為5.25%居第二位。而溫州的庫存則出現了小幅上漲，環比上升了0.82%。

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